地域要因

幹線道路沿いの商業地域として価格形成要因に特段影響を与える要因は見受けられず、概ね現況を維持するものと考えられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場で成立した規範性の高い取引事例より求めており実証的であるが、直近では地価先高感を背景とした売り手の売り惜しみによりやや取引が少ない。他方で、収益価格は対象地に適切なビルの建設を想定して求めた純収益により試算されており、直近の賃料水準及び金利動向等を反映して理論的である。よって本件では比準価格と収益価格を総合的に勘案し、さらに代表標準地との検討結果にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域の環境に特段の変動要因はないが、事務所の他に共同住宅の需要も見込める地域であり、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

新大橋通り背後の、中層の事務所を中心として共同住宅等の利用も認められる商業地域であるが、交通利便性が良好であること等から、今後は共同住宅としての需要がより高まっていくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場において成立した規範性の高い普通商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に中層の事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に特段影響を与える要因は認められず、当面現況を維持するものと考えられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、小規模画地の多い商業地域に存し、取引総額もそれほど高額にはならないため、自用目的での需要者と賃貸目的の需要者が共に想定される。本件では、各手法の適用において採用した資料の規範性及び試算価格の相対的信頼性は同程度であることから、市場の実態を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、マンション用地としての需要も見込まれる地域であることもあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者は、地場の不動産会社、中小規模の法人及び個人投資家が中心である。当該主たる需要者は投資物件としての利用のほか、自用または自用兼投資物件としての利用を目的とすることもある。それゆえ当該主たる需要者は、不動産の有する市場性及び収益性に着目して取引意思を決定する。以上の検討を踏まえ、比準価格と収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。周辺では新たに共同住宅の利用が増えつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する地域では小規模画地が多く、交通の利便性は比較的高いが開発が進みにくいエリアでもある。需要者の多くは、現実の取引市場を反映した実勢価格の他、投資採算性も重要な指標として意思決定を行う傾向がある。本件においても、比準価格と収益価格はともに規範性を有すると判断して両者を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中高層の店舗付事務所ビルが多いが、地区計画の活用による共同住宅化も進んでいる。当面は混在状態を維持していくと思われる。

地域要因の将来予測

中高層の店舗付事務所ビルや共同住宅が混在する準高度商業地域である。地価は引き続き上昇傾向を維持しながら緩やかに推移していくと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域では、中小規模の店舗兼事務所ビルが多く、交通の利便性は高い。需要者の多くは投資採算性を重視するが、現実の取引市場を反映した実勢価格も重要な指標とする。最近の市況を反映して注目されてきている地域でもある。本件においては、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域ではマンション開発が多く見られ、住宅地への純化が進んでいる。利便性が高いこと等から、住宅需要は旺盛で堅調に推移している。

地域要因の将来予測

高層共同住宅のほか旧来の事務所ビル等が混在する住宅地域である。新築マンションの分譲単価は上昇傾向にあり、これに伴い地価は上昇傾向にある。纏まった敷地においてマンション開発が進んでいくものと予測する。

価格決定の理由

都心立地の住居系地域にあり、中心需要者はマンションデベロッパー等である。比準価格は適切に補修正を行い求められ精度は高い。開発法による価格は周辺地域のマンション販売動向等を適切に反映しているが、供給動向等を勘案すると流動的側面が強い。従って、比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、分譲マンション適地であることから収益還元法による試算は行わなかった。

地域要因

土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。

地域要因の将来予測

周辺環境に変化をもたらす特段の要因はなく、当面現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

需要者の不動産の利用目的が多岐にわたる地域であるため、市場性収益性の両面から価格の検討が必要である。比準価格は、当地区の特性を反映して求められた価格であり、信頼性は高い。収益価格も、不動産への投資家が重視する価格であり、本件においても比準価格と同様に重視すべき価格といえる。多面的な検討が必要であるため、比準価格と収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を表記の通りと決定した。

地域要因

近年、周辺地域でマンション建設も見られるようになり、用途は混在してゆく可能性が高い。地価は引き続き上昇を予測。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は現実の取引事例を基礎とする実証的価格であり、需給の趨勢を反映している。収益価格は、最有効使用の想定建物が生み出す純収益を価格判定の基礎としており、賃料水準及び金利動向等を反映して理論的である。本件においては、商業系用途とマンションとが競合し、自用物件と賃貸物件とが混在する地域の特性も勘案し、比準価格と収益価格の両者を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。当面は、現状のまま推移していくものと思料される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 需要者の中心は、貸しビル収入、投資を目的とした法人等が中心である。これらの法人等は、主として収益性、投資採算性等に着目して意思決定を行うが、地価は上昇局面にあり、実際の取引価格との比較検討も行い価格決定をする。本件においては、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇傾向にあり、賃料は回復傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

様々な需要者が市場参加者として想定される地域である。前記から、収益性の側面から意思決定を行う需要者と自用を目的に意思決定を行う需要者等多様である。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格を概ね等しく考慮して、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する準高度商業地域では、中高層の店舗兼事務所ビルが多くみられる。需要者の多くは投資採算性を重視するほか、現実の取引市場を反映した実勢価格も重要な指標とする。本件においても比準価格と収益価格をほぼ同等に重視して両者を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。