東京都中央区日本橋久松町９番２外(浜町駅・人形町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,550,000円

2017年01月01日に行った東京都中央区日本橋久松町９番２外(東京都中央区日本橋久松町１２−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,550,000円/㎡としました。

東京都中央区日本橋久松町９番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都中央区日本橋久松町９番２外
住居表示日本橋久松町１２−８
価格1,550,000円/㎡
交通施設、距離東日本橋、280m
地積379㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB1
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北東33.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉村雄司氏による調査レポート

不動産鑑定士吉村雄司
価格1,550,000円/㎡
個別的要因個別的要因に係る変動要因はない。
地域要因オフィス市場における需給改善、空室率の低下、賃料の安定化基調等に伴い地価も引き続き上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測中高層の店舗兼事務所ビルを中心とした商業地域として熟成しており、今後も現況に大きな変化なく推移するものと予測される。オフィス市場の改善、空室率の低下等を背景に、地価は上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、概ね昭和通り以東の幹線道路沿いを中心とした準高度商業地域である。需要者は中堅企業、貸ビル業者、個人投資家等が中心である。需給動向については、良好な資金調達環境、不動産投資需要の改善が継続する中、オフィス市況の回復等を反映し強含み傾向で推移しており、地価も上昇率にやや鈍化傾向が認められるものの上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、立地、規模、収益力等にも拠るが、取引総額で3∼10億円程度である。
一般的要因景気の先行きに不透明感も認められるが、不動産への取得需要は引続き堅調であり、オフィス市場の改善等に伴い、強含み基調にある。

松岡貴史氏による調査レポート

不動産鑑定士松岡貴史
価格1,550,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は認められない。
地域要因土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。
地域要因の将来予測準高度商業地域として熟成しており、当面は概ね現状のまま推移するものと予測される。オフィス市場における需給改善の傾向等を背景に空室率は縮小傾向にあり、地価は底堅く推移している。
市場の特性①同一需給圏の範囲：日本橋地区東部エリアを中心とする事務所ビル、事業所等が建ち並ぶ地域である②需要者の属性：地場中堅企業、個人投資家等が需要の中心と想定する。③近年における市場の需給動向：全体的に市況は回復しているが、投資ファンドなどの選好物件とそれ以外では回復の程度に開差が認められる。④市場での中心価格帯：規模によるものの土地は総額で数億円台が中心である。
一般的要因金融緩和等の諸施策により景気は回復基調にある。都心部における不動産市況には頭打ち感は認められるものの依然として需要は底堅い。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度689968
北緯 139度7846406

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都墨田区江東橋２丁目４番５東京都墨田区業平２丁目３番５東京都墨田区立花４丁目１０５番８東京都墨田区千歳１丁目６番７東京都墨田区立花４丁目１４２番１９外東京都墨田区両国３丁目９番６東京都墨田区京島２丁目２１２番２７外東京都墨田区千歳１丁目６番７東京都千代田区岩本町２丁目１６８番東京都千代田区東神田３丁目６番２東京都千代田区神田淡路町二丁目３番４東京都千代田区岩本町一丁目４４番９東京都千代田区東神田一丁目１８番２５東京都千代田区神田小川町二丁目１番８東京都千代田区一番町３番８東京都千代田区岩本町三丁目９番３東京都中央区日本橋通２丁目１番４及び１番５東京都中央区築地２丁目１５０６番３０東京都中央区日本橋本町３丁目３番８ほか１筆東京都中央区日本橋箱崎町９番４東京都中央区日本橋富沢町１０番１１東京都中央区日本橋人形町１丁目５番５９東京都中央区日本橋馬喰町２丁目３番２０東京都中央区日本橋蛎殻町２丁目１２番１４東京都中央区日本橋室町１丁目１４番６東京都中央区八重洲二丁目１０番１２東京都中央区日本橋蠣殻町一丁目２６番１０外１筆東京都中央区日本橋横山町３番１外５筆東京都中央区日本橋浜町二丁目６１番１０東京都中央区日本橋浜町二丁目５４番１東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外東京都中央区日本橋横山町１０番４外東京都中央区日本橋２丁目１番１外東京都中央区佃３丁目２１１番７東京都台東区柳橋１丁目２６番６及び２６番１１東京都台東区浅草橋一丁目２２番２東京都台東区柳橋一丁目２３番４東京都台東区浅草橋一丁目２１番７外１筆

参考：近隣駅の地価相場

浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)人形町駅(地価相場 1,335,000円/㎡)馬喰町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)小伝馬町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)水天宮前駅(地価相場 1,335,000円/㎡)浅草橋駅(地価相場 1,269,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード