東京都中央区日本橋富沢町１０番１１(人形町駅・馬喰町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,110,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区日本橋富沢町１０番１１(東京都中央区日本橋富沢町７−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,110,000円/㎡としました。

東京都中央区日本橋富沢町１０番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区日本橋富沢町１０番１１
住居表示日本橋富沢町７−１５
価格1,110,000円/㎡
交通施設、距離人形町、280m
地積111㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の営業所、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南東11.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田悟氏による調査レポート

不動産鑑定士前田悟
価格1,110,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変化は認められない。
地域要因事業所跡地の多くおいては、マンションとなる傾向が見られる。マンション適地については、高値取引も見られ、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測繊維関連企業が多く集積している地域である。一部マンションも混在する。都心アクセスの良い地域のため、マンション適地に対する需要が多い地域であり、漸次マンション混在地としての性格が強くなると予測される。
市場の特性同一需給圏は、日本橋を冠する商業地域である。繊維関連卸売り店舗、事務所、営業所の多い地域である。都心部への接近性に優れていることから、250㎡を越える土地ではマンション用地としての需要も認められる地域である。需要者の中心は、繊維関連事業者のほかマンション業者等も想定される。小規模土地の多い地域であるため、自営の個人も多く、需要の中心となる土地取引の価格帯は、100㎡程度の土地で1億円∼2億円程度と考えられる。
一般的要因東京都心部における土地需要は堅調であり、東京オリンピックに向けての開発期待も加わって、中央区の地価は、依然上昇傾向を示している。

小熊忍氏による調査レポート

不動産鑑定士小熊忍
価格1,110,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因事務所系用途から、マンションなどへの建替えが進行する地域であり、混在地としての性格は維持されるものと予測。地価は引き続き上昇傾向。
地域要因の将来予測従来から繊維関連企業が集積する地域であるが、転廃業跡地のマンション等への転用が多く見られ、混在地としての性格が強くなるものと予測される。地価は緩やかな上昇を予測する。
市場の特性同一需給圏は日本橋富沢町、日本橋人形町を中心とする区北東部の住宅系用途と商業系用途とが混在する圏域一帯。需要者は自用目的の中小企業や自営業者等のほか、個人投資家、不動産業者・マンション開発業者等。商業系用途建物の取壊し後、マンションを建設するケースが多く、マンション適地については需要が競合することもあり、地価は上昇傾向を示している。画地規模は大きくなく、取引価格の中心は総額で1億から3億円程度である。
一般的要因海外の動向などの下振れリスクもあるが、景気は緩やかな回復基調が続いており、投資適格不動産、大規模マンション適地などが市場を牽引している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6886487
北緯 139度7832518

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都墨田区業平２丁目３番５東京都墨田区立花４丁目１０５番８東京都墨田区千歳１丁目６番７東京都墨田区京島２丁目２１２番２７外東京都墨田区千歳１丁目６番７東京都千代田区岩本町２丁目１６８番東京都千代田区東神田３丁目６番２東京都千代田区神田淡路町二丁目３番４東京都千代田区岩本町一丁目４４番９東京都千代田区東神田一丁目１８番２５東京都千代田区内神田二丁目２３番６東京都千代田区神田小川町二丁目１番８東京都千代田区一番町３番８東京都千代田区岩本町三丁目９番３東京都中央区八重洲４丁目５番８東京都中央区日本橋通２丁目１番４及び１番５東京都中央区築地２丁目１５０６番３０東京都中央区日本橋本町３丁目３番８ほか１筆東京都中央区八重洲１丁目１０５番１０外東京都中央区日本橋箱崎町９番４東京都中央区日本橋人形町１丁目５番５９東京都中央区日本橋馬喰町２丁目３番２０東京都中央区日本橋蛎殻町２丁目１２番１４東京都中央区日本橋室町１丁目１４番６東京都中央区八重洲二丁目１０番１２東京都中央区日本橋蠣殻町一丁目２６番１０外１筆東京都中央区日本橋横山町３番１外５筆東京都中央区日本橋浜町二丁目６１番１０東京都中央区日本橋本町二丁目２番２外１筆東京都中央区日本橋浜町二丁目５４番１東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外東京都中央区日本橋横山町１０番４外東京都中央区日本橋２丁目１番１外東京都中央区佃３丁目２１１番７東京都台東区柳橋一丁目２３番４

参考：近隣駅の地価相場

人形町駅(地価相場 1,335,000円/㎡)馬喰町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)小伝馬町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)水天宮前駅(地価相場 1,335,000円/㎡)浅草橋駅(地価相場 1,269,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード