東京都中央区日本橋浜町３丁目３２番２(浜町駅・水天宮前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,120,000円

2017年01月01日に行った東京都中央区日本橋浜町３丁目３２番２(東京都中央区日本橋浜町３−２８−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,120,000円/㎡としました。

東京都中央区日本橋浜町３丁目３２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都中央区日本橋浜町３丁目３２番２
住居表示日本橋浜町３−２８−２
価格1,120,000円/㎡
交通施設、距離浜町、480m
地積727㎡
形状不整形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)13F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層共同住宅が建ち並び事務所等が見られる地域
前面道路の状況南東11.0m区道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)★
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙井猛史氏による調査レポート

不動産鑑定士髙井猛史
価格1,110,000円/㎡
個別的要因個別的要因による格別な変動要因はない。
地域要因周辺地域ではマンション開発が多く見られ、住宅地への純化が進んでいる。利便性が高いこと等から、住宅需要は旺盛で堅調に推移している。
地域要因の将来予測高層共同住宅のほか旧来の事務所ビル等が混在する住宅地域である。新築マンションの分譲単価は上昇傾向にあり、これに伴い地価は上昇傾向にある。纏まった敷地においてマンション開発が進んでいくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、中央区の東部に位置する浜町・人形町・蛎殻町等の商業性が薄れ、住宅地域へと純化しつつある地域である。当該地域は、都心各所へのアクセスに優れ利便性が高く、住宅関連施設が一層充実してきていることから共同住宅地としての需要が多く見られ、地価も上昇傾向で推移している。土地の需要者層は、マンションデベロッパーや不動産業者等が中心となっている。市場の中心価格帯は、概して数億円から10億円程度の取引が多い。
一般的要因国内外の経済状況等から先行きに不透明感も認められるものの、良好な資金調達環境の影響等から都心部の地価は上昇傾向にある。

岩崎隆氏による調査レポート

不動産鑑定士岩崎隆
価格1,120,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。
地域要因地域要因に特段の変動は認められない。マンションの建設が進み、需要も引き続き堅調である。
地域要因の将来予測高層の共同住宅や事務所ビル、戸建住宅等が混在する、交通利便性にも比較的恵まれた住宅地域である。地価は引き続き上昇傾向を維持しながら緩やかに推移していくと予測する。
市場の特性①同一需給圏の範囲：昭和通り以東の人形町、日本橋浜町地区を中心とする、幹線道路背後の住宅地域。②需要者の属性：マンションディベロッパーや不動産業者等が中心。③市場の需給動向：幹線道路背後ではあるが利便性は高く、引き続きマンション需要が強い。周辺では地区計画を活用した共同住宅としての利用が増えている。④市場での中心価格帯：総額は画地規模等の条件により様々だが、単価としては100∼150万円／㎡前後が価格水準。
一般的要因不動産市場は概ね堅調で、地価は引き続き上昇傾向を維持している。一部では市場の過熟感も見られ、今後、上昇率は緩やかに変化する可能性がある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6847756
北緯 139度7907311

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)水天宮前駅(地価相場 1,335,000円/㎡)森下駅(地価相場 514,000円/㎡)人形町駅(地価相場 1,335,000円/㎡)清澄白河駅(地価相場 504,000円/㎡)馬喰町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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