東京都中央区日本橋人形町２丁目２１番１０(人形町駅・水天宮前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,270,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区日本橋人形町２丁目２１番１０(東京都中央区日本橋人形町２−２１−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,270,000円/㎡としました。

東京都中央区日本橋人形町２丁目２１番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区日本橋人形町２丁目２１番１０
住居表示日本橋人形町２−２１−１０
価格1,270,000円/㎡
交通施設、距離人形町、160m
地積147㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)7F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビル等が多い商業地域
前面道路の状況南東15.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

彦坂正博氏による調査レポート

不動産鑑定士彦坂正博
価格1,270,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動は見られないが、マンション用地としての需要も見込まれる地域であることもあり、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、日本橋人形町を中心とした昭和通り以東の幹線道路背後の商業地域及び住商混在地域と把握する。主な需要者は、地場の不動産会社、中小規模の法人及個人投資家が中心になるものと想定されるが、マンションデベロッパーも需要者になり得る。観光地としての性格も有するため路面店舗に一定の需要が見られるほか、オフィス需要も回復傾向、マンション用地としての需要もあり、地価は上昇傾向にある。総額数千万円∼数億円程度の取引が多い。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いており、REIT等の物件取得意欲も強く、都心を中心に不動産市況は良好で、都心の地価は全体的に上昇傾向にある。

森田元氏による調査レポート

不動産鑑定士森田元
価格1,270,000円/㎡
個別的要因格別の増減価要因は認められない。
地域要因甘酒横丁は人気も高く、賃料調整の進捗に伴い、空室率上昇にも歯止めがかかり、稀少性を反映し地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は昭和通り以東の日本橋問屋街、人形町、茅場町、八丁堀界隈の旧来からの商店街を形成する地域一帯と判断する。需要者は地元企業のほかファンドが中心で、地区計画を活用したマンション化もあるが低層階の店舗需要が強いため、全てを分譲マンションにすることは需要はあるものの地域には馴染まない。インバウンド景気のほか甘酒横丁として休祝日以外でも活気はある。中心となる価格帯は数億円から10億円程度で、規模・形状等で様々である。
一般的要因中国等の外部要因の影響によりアベノミクス政策等にやや陰りはあるものの、インバウンド、各種政策等により、依然不動産市場は活況を呈している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6861296
北緯 139度7848324

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

人形町駅(地価相場 1,335,000円/㎡)水天宮前駅(地価相場 1,335,000円/㎡)浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)小伝馬町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)茅場町駅(地価相場 1,670,000円/㎡)馬喰町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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