地域要因

川崎駅から徒歩圏内に存する住宅地域で、街路はやや狭隘であるが、生活利便性が高く、需要は堅調。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した既存の住宅地域であり、今後も現状の地域の性格を維持してゆくものと推測されるが、川崎駅徒歩圏にあり、利便性重視の需要が根強く、当面、地価は強含み傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

川崎駅から徒歩圏内に立地し、生活利便性が高いため、近隣地域にはアパート等の収益物件も多く見られ、投資用需要も充分に見込める地域であるが、不動産取引については、自用目的の取引が中心であり、収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視されて価格が形成されているように見受けられる。以上から、比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討結果も踏まえ、更に単価と総額との関連をも考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

京急大師線沿線においては、大型商業施設の建設等に伴い生活利便性が向上していることから、戸建住宅、マンションともに需要は堅調である。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の住宅地域として概ね熟成しているが、京急大師線沿線においては大型商業施設や大規模マンションの建設が見られ、やや発展的に推移するものと予測する。地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は川崎大師駅から徒歩圏の混在住宅地域に存する。近隣地域及びその周辺には単身者及びファミリー向けのアパート等が存するものの、収益物件の取引は殆ど見られず、自己使用目的の取引が中心である。そのため、収益性よりも居住の快適性及び利便性等を考慮した価格が形成されている。従って、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

川崎駅西口にある商業地域である。川崎ラゾーナ、ミューザ川崎に隣接し、競争力を有している。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺地域におけるラゾーナ川崎東芝ビルの開業及び大宮町再開発計画などが予定されていることから、駅前商業地域としてさらに発展するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はラゾーナのある川崎駅西口駅前広場に接面する繁華性のある商業地域である。高層商業ビルが建築可能で、投資採算性も考慮される地域にあるため、利回りを中心とした収益性に基づく市場も認められる。したがって、取引事例に基づく比準価格と、想定建物に基づく収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも充分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR川崎駅バス便の熟成した住宅地域で特別な変動要因はなく、需給は安定しており地価は微増で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅のほかアパート等もみられる地域であるが、バス便の住宅地域で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。主な需要者は自用目的の個人で、賃貸収入に基づく収益性よりも居住の快適性、利便性、地縁的選好性を重視して意思決定を行うことから、市場の特性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、単価と総額の関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、小工場、事務所等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。なお、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅・事務所及び小工場等の混在する地域であり、当面は、現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅、小工場、事務所等が混在する住宅地域であり、自己の居住目的での取引が多く見受けられる地域である。このような住宅地域においては、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取引が行われることから、多数の信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域に特に変化はないが、JR川崎駅や大型商業施設に近接することから、将来的な地域性の向上が期待される。地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

JR川崎駅や大型商業施設（ラゾーナ川崎プラザ）に近い商業地域として概ね熟成しているが、川崎駅北口自由通路の整備も進められており、更なる回遊性、利便性の向上が期待されている。

価格決定の理由

対象標準地はJR川崎駅や大型商業施設に近い普通商業地域に存する。近隣地域及びその周辺には賃貸用の店舗、マンション等が多く存することから、市場性・収益性が認められるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。そのため、本件ではより実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の動向にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

川崎区内における平均的な住宅地域であり、近年では土地の細分化による建売住宅が増加している。需要は比較的に堅調である。

地域要因の将来予測

当該地域は川崎駅からバス便地域で、居住者の移動が比較的少ない。低層の住宅地域として、現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域内にはアパート等の収益物件も存するが、取引は自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、単価と総額との関連の適否及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、堅調な住宅需要を反映して地価水準は横ばいからやや上昇で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当該地域において特段の変動要因は認められないことから、当面は現状維持で推移すると予測する。なお、地価水準は小幅ながらやや上昇の傾向が認められる。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を主体とする住宅地域であり、周辺地域においてはアパート等の収益物件も散見されるが、立地条件等に起因して元本価格に即応する賃料の収受が困難である。即ち、当該地域における取引は自己の居住若しくは小規模開発目的が中心であることを踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに対象標準地の推移、動向及び下記の代表標準地との検討結果等を十分に考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

川崎ラゾーナなど大型商業施設及び大型オフィスビル進出による相乗効果により、駅周辺の商業的集客力が飛躍的に増大し、今後の発展が注目される。

地域要因の将来予測

川崎駅西口の地区計画地区に隣接する商業地域。ラゾーナ川崎プラザの隣地に大規模オフィスビルが進出するなど、これら商業・業務施設の顧客や勤務者の回遊性が高まり、売り上げ増加に繋がることが予測される。

価格決定の理由

近隣地域内では自用の店舗等が中心となっており、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低いことから低位に試算された。商業的な立地適格性を重視する繁華な商業地域であるので、したがって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連の適否に留意し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

画地の細分化傾向が見られるが、熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

南武支線新駅「小田栄」駅が平成28年3月に開業したが、川崎駅に直結していないため、バス利用者が依然として多い。地価は景気動向、地域性等を反映して、緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、土地価格に見合う賃料の収受が困難なため、収益価格はやや低位に求められた。周辺には工場勤務者向け等を中心とした共同住宅も見られるものの、自用目的の取引が主体で、比準価格は市場の実態を反映しており実証的で説得力を有する。以上から比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地勢平坦で一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、格別の変動はなかった。地価は微増傾向で推移した。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。地価は横ばいないし強含みの動向と思料する。

価格決定の理由

周辺には賃貸アパートも混在するが、アパート建設は地主の税金対策の側面もあり、純粋に収益性だけで賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心で居住の快適性を重んじる住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。熟成した住宅地で需給動向は安定している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現況を維持するものと予測する。地価は景気動向、地域性等を反映して、緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、土地価格に見合う賃料の収受が困難なため、収益価格はやや低位に求められた。周辺にはファミリー向けを中心とした共同住宅も見られるものの、自用目的の取引が主体で、比準価格は市場の実態を反映しており実証的で説得力を有する。以上から比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR川崎駅バス便の熟成した住宅地域で特別な変動要因はなく、需給は安定しており地価は微増で推移している。

地域要因の将来予測

JR川崎駅バス便の住宅地域として熟成しており、特段の変動要因は認められず当面は現況を維持して推移するものと予測する。地価水準は横ばいから微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅のほかアパート等もみられる地域であるが、バス便の住宅地域で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。主な需要者は自用目的の個人で、賃貸収入に基づく収益性よりも居住の快適性、利便性等を重視して意思決定を行うことから、市場の特性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、単価と総額の関連に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。