神奈川県川崎市川崎区四谷上町１３７番５(東門前駅・川崎大師駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
242,000円
2017年01月01日に行った神奈川県川崎市川崎区四谷上町１３７番５(神奈川県川崎市川崎区四谷上町１４−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を242,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県川崎市川崎区四谷上町１３７番５ |
| 住居表示 | 四谷上町１４−１６ |
| 価格 | 242,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 川崎、3,700m |
| 地積 | 136㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤田洋美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤田洋美 |
|---|---|
| 価格 | 242,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南東道路に面する整形地で、日照、通風等に優り、他の不動産と比較し田競争力は優る。なお、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR川崎駅バス便の熟成した住宅地域で特別な変動要因はなく、需給は安定しており地価は微増で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | JR川崎駅バス便の住宅地域として熟成しており、特段の変動要因は認められず当面は現況を維持して推移するものと予測する。地価水準は横ばいから微増傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は川崎区内のJR川崎駅バス便の住宅地域一帯と把握した。主たる需要者は、川崎市内のサラリーマン層等の一次取得者が中心である。バス便の住宅地域であるが、バス交通網が発達しているため、安定した住宅需要が認められる。供給の中心は総額を抑えた小規模な3階建の建売住宅が大半を占め、土地単独の取引は少ない。需要の中心となる価格帯は総額で3000万円台から4000万円程度と認められる。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調を維持している。川崎区ではバス交通網が発達しておりバス便の住宅地域も需要は安定的である。 |
酒部英樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 酒部英樹 |
|---|---|
| 価格 | 241,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 川崎駅からバス圏の住宅地域で、住宅地として成熟しており、地域要因に特別の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 川崎駅からバス圏の住宅地域で、中小規模の一般住宅や共同住宅が多い地域である。特別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、川崎区及び隣接市区を含む鉄道駅からバス圏の住宅地域が中心である。主な需要者は、区内外に居住するファミリー層が中心である。市場の需給関係は、熟成した住宅地であり、概ね安定している。一時取得者及び買換え層が主体で、中心となる価格帯は、土地2千5百万円∼3千5百万円、新築戸建住宅3千万円∼4千万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかに回復している。一次取得者層の購買力は上がっていないが、低金利を背景に住宅需要は堅調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5266927 北緯 139度7338709 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東門前駅(地価相場 262,500円/㎡)川崎大師駅(地価相場 272,000円/㎡)産業道路駅(地価相場 260,000円/㎡)鈴木町駅(地価相場 275,000円/㎡)小島新田駅(地価相場 260,000円/㎡)港町駅(地価相場 289,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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