神奈川県川崎市川崎区観音２丁目４０番２(川崎大師駅・東門前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


260,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市川崎区観音２丁目４０番２(神奈川県川崎市川崎区観音２−４−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を260,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市川崎区観音２丁目４０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市川崎区観音２丁目４０番２
住居表示観音２−４−１９
価格260,000円/㎡
交通施設、距離川崎、3,100m
地積145㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木昭弘氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木昭弘
価格259,000円/㎡
個別的要因一般住宅用地として規模、形状は適正であり、分割による利用も可能であることから、広範な需要が期待できる。
地域要因川崎区内における平均的な住宅地域であり、近年では土地の細分化による建売住宅が増加している。需要は比較的に堅調である。
地域要因の将来予測当該地域は川崎駅からバス便地域で、居住者の移動が比較的少ない。低層の住宅地域として、現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は川崎駅を中心とした区内各駅を駅勢圏とする住宅地域全般である。需要者は東京、横浜、川崎の居住者が大半を占めるが、周辺市域からの転入も見られる。大規模地はマンション用地として取引されるが、大部分は木造2∼3階建て住宅等のミニ開発住宅である。需要の中心となる価格帯は土地が3000万円程度、新築戸建住宅で3500万円台∼4500万円程度と認められる。
一般的要因設備投資は動きに足踏みがみられるものの、個人消費は持ち直しており、総じて緩やかな回復基調が続いている。

井上賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士井上賢一
価格260,000円/㎡
個別的要因南方位で日照通風に恵まれており、選好性の高まりが認められる。
地域要因バス便圏域ではあるが、ほぼ熟成している地勢平坦な住宅地域で、土地の細分化が可能であり、需要は概ね堅調である。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した既存の住宅地域であり、特段の変動要因も存しないため、今後も現状通りの地域の性格を維持してゆくものと推測される。
市場の特性同一需給圏は川崎区内の既成住宅地域一帯である。需要者は川崎市内居住者の外に、東京区部及び横浜市等からの比較的若年（30∼40代）の転入者も含まれる。総額重視の市場動向を反映して、画地の細分化傾向が顕著であり、総額3，500∼4，500万円程度の小規模物件が取引の中心となっている。近年は大規模宅地開発は見受けられず、画地を細分化した建売住宅の販売が多い。
一般的要因消費は伸び悩み傾向にあるが、緩やかな景気回復基調が続くなかで、金融緩和政策の影響により、住宅地の需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5270286
北緯 139度728549

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

川崎大師駅(地価相場 272,000円/㎡)東門前駅(地価相場 262,500円/㎡)鈴木町駅(地価相場 275,000円/㎡)産業道路駅(地価相場 260,000円/㎡)港町駅(地価相場 289,000円/㎡)小島新田駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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