神奈川県川崎市川崎区渡田向町５番４(川崎新町駅・八丁畷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


278,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市川崎区渡田向町５番４(神奈川県川崎市川崎区渡田向町５−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を278,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市川崎区渡田向町５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市川崎区渡田向町５番４
住居表示渡田向町５−１２
価格278,000円/㎡
交通施設、距離川崎、1,600m
地積156㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート、営業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

坂元陽氏による調査レポート

不動産鑑定士坂元陽
価格278,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は認められないが、堅調な住宅需要を反映して地価水準は横ばいからやや上昇で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当該地域において特段の変動要因は認められないことから、当面は現状維持で推移すると予測する。なお、地価水準は小幅ながらやや上昇の傾向が認められる。
市場の特性対象標準地に係る同一需給圏の範囲を川崎駅圏外縁部の既成住宅地域を中心とした住宅地域一円と把握した。また、対象標準地に係る典型的な市場参加者として、川崎区及び周辺区に地縁的選好性を有する個人が想定され、都心部への通勤、通学を前提とした需要者も多い。当圏域における住宅市場としては土地で4，000万円、新築戸建住宅で5，000万円迄と考えられるが、近時においては画地を細分化すること等により物件の総額を抑えた取引も多くみられる。
一般的要因堅調な雇用、所得環境など景気は緩やかな回復基調を維持しているが、海外経済の不確実性や低調な消費マインドが景気の下押しリスクとなっている。

山内昇氏による調査レポート

不動産鑑定士山内昇
価格276,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因はないが、北西方位で日照条件などで競争力の程度はやや劣るが、街路と等高で使い勝手は良好である。
地域要因全般的に住宅用地需要は建売業者、マイホーム購入者共に強含みであり、地価水準は景気回復や都心部の影響を受け、微上昇又は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成されており、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は回復基調の景気や都心部地価の影響等により、当面横這いないしは微上昇の傾向がしばらく続くと思われる。
市場の特性同一需給圏は川崎駅を中心とした区内各駅を駅勢圏とする川崎区内の住宅地域全般。主な需要者は東京横浜川崎の居住者で買替取得者が多く周辺市域からの転入も見られる。交通利便性を有する戸建住宅、アパート等が混在する熟成した住宅地域である。細分化した3階建の建売住宅が多い。同一需給圏内の需給関係は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は新築建売住宅で3500∼4000万円程度の取引が中心であり、土地単独の取引は少なく把握し難い。
一般的要因緩やかな景気回復基調の中、各種政策の効果により堅調に推移している。海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要がある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5220153
北緯 139度702132

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

川崎新町駅(地価相場 279,500円/㎡)八丁畷駅(地価相場 316,000円/㎡)川崎駅(地価相場 903,000円/㎡)鶴見市場駅(地価相場 278,000円/㎡)浜川崎駅(地価相場 276,000円/㎡)港町駅(地価相場 289,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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