神奈川県川崎市川崎区新川通４番２２(川崎駅・川崎新町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


474,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市川崎区新川通４番２２(神奈川県川崎市川崎区新川通４−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を474,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市川崎区新川通４番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市川崎区新川通４番２２
住居表示新川通４−１５
価格474,000円/㎡
交通施設、距離川崎、900m
地積195㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)7F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所ビル、マンション等が混在する商業地域
前面道路の状況南西32.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤井一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井一嘉
価格474,000円/㎡
個別的要因標準的な道路付け、規模であり、希少性は高い。市場競争力は優ると判断される。個別的要因に変動はない。
地域要因川崎駅徒歩圏の幹線沿いの商業地域。相続税課税強化等に伴う投資用不動産需要は根強く、適地である当該地域の地価は強含み傾向で推移した。
地域要因の将来予測今後も1階は店舗、2階以上は共同住宅を標準とする現環境を維持するものと予測。駅徒歩圏、容積率500％、高度利用が可能な幹線沿いに位置し、希少性は高い。地価は今後も強含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は川崎駅徒歩圏内の幹線沿い、準幹線沿いを中心とした普通商業地域である。需要者は事業所・営業店舗を目的とする企業経営者・法人、不動産運用投資を目的とする投資家等である。熟成した地域であるため、土地のみの供給は少なく、中古ビルの供給が多い。中心となる価格帯は事業目的、物件の規模等により様々であり、一律的な把握は困難である。相続税課税強化に伴い、投資用不動産及びそれを可能とする高度利用可能な土地の需要が高まっている。
一般的要因川崎区の人口は微増で推移。企業の資金調達力は良好で推移。事業用及び投資用不動産需要は顕著に推移。低金利政策下、景気は回復基調。

石井健之氏による調査レポート

不動産鑑定士石井健之
価格474,000円/㎡
個別的要因客足の流れ・繁華性の程度は良好とは言えないが、中高層の店舗・事務所ビル等が連たんしており、相応の競争力はある。個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した商業地域で新たな商業施設の出店等はなく、大きな地域要因の変動はないが、やや割安感もあり、一般的要因を受け、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当地域は、JR川崎駅から徒歩圏の商業地域として熟成しており、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価は、上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として川崎市内の商業地域で、これに加え横浜市の商業地域を含みやや広域的である。需要者の中心は小売業・飲食業・サービス業を中心とする川崎市内の個人事業者や企業で、このほか、事業目的又は投資目的で商業ビル・分譲マンション用地等を求めている事業者等が考えられる。川崎市の中心商業地に近く、取引は当事者の個別的事情や土地の個別性に左右され、成立する価格は様々で、需要の中心となる価格帯は一概には把握できない状況にある。
一般的要因景気は、円安・海外経済の持ち直し等を背景に回復傾向が続き、一般に地価上昇が見られるが、次期米国大統領の経済政策等、先行き不透明感もある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5263119
北緯 139度7039789

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県川崎市川崎区南町２１番３外神奈川県川崎市川崎区京町１丁目８７番３神奈川県川崎市川崎区宮前町９番２神奈川県川崎市川崎区東田町９番６外神奈川県川崎市川崎区貝塚１丁目１５番３神奈川県川崎市川崎区貝塚２丁目５番１３外神奈川県川崎市川崎区宮前町８番８神奈川県川崎市川崎区東田町３番３０神奈川県川崎市川崎区小川町１４番３

参考：近隣駅の地価相場

川崎駅(地価相場 903,000円/㎡)川崎新町駅(地価相場 279,500円/㎡)八丁畷駅(地価相場 316,000円/㎡)港町駅(地価相場 289,000円/㎡)六郷土手駅(地価相場 326,500円/㎡)鈴木町駅(地価相場 275,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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