東京都大田区南六郷２丁目１０番３４(雑色駅・糀谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
359,000円
2017年01月01日に行った東京都大田区南六郷２丁目１０番３４(東京都大田区南六郷２−８−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を359,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都大田区南六郷２丁目１０番３４ |
| 住居表示 | 南六郷２−８−１２ |
| 価格 | 359,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 雑色、700m |
| 地積 | 149㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 事務所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、小工場、事務所等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
紺谷昌弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 紺谷昌弘 |
|---|---|
| 価格 | 359,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北東道路の中間画地で、市場性・競争力等の変動は、特にない。 |
| 地域要因 | 一般住宅、小工場、事務所等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。なお、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅・事務所及び小工場等の混在する地域であり、当面は、現状のまま推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR京浜東北線、京浜急行線、東急線沿線のうち、大田区南部に位置する混在住宅地域である。需要者は、大田区内外の個人、転売目的の不動産業者、建売業者等である。個人は、30代∼40代の一次取得者層が比較的多い。取引価格水準は、新築の建売住宅で、土地50㎡前後、総額4000万円台であり、総額を抑えた物件が多く、需要は安定的である。 |
| 一般的要因 | 大田区の人口は微増傾向であり、東京都の増加率を下回っている。土地取引件数は、消費税増税施行前の水準まで持ち直している。 |
市川正美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 市川正美 |
|---|---|
| 価格 | 358,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動はない。 |
| 地域要因 | 戸建住宅、中小工場、事務所等が混在する地域。地域内に格別な変動要因はなく、価格の上昇はやや弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、京浜東北線、京浜急行線沿線の大田区南部に所在する住宅・工場・事務所等の混在地域。主たる需要者は、大田区内の住宅利用の個人が中心で不動産業者・建売業者等も見受けられる。値ごろ感のある小規模な土地、建売住宅を中心に、需要は底堅く価格は緩やかな上昇基調。需要の中心的な価格帯は、概ね1㎡当たり35万円∼50万円前後、総額は規模に応じてかわるものと思料する。 |
| 一般的要因 | 我国の景気は緩やかな回復傾向にあるが、先行き不透明感が漂う中、海外景気の下振れリスク等の影響に留意する必要がある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度547795 北緯 139度7214791 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都大田区南蒲田２丁目３８番１５東京都大田区西蒲田４丁目１１番８東京都大田区中央７丁目８１番東京都大田区羽田５丁目２３番１３東京都大田区南蒲田３丁目１４３８番４東京都大田区南六郷１丁目４５番５東京都大田区東矢口３丁目３２６番２５外東京都大田区東六郷１丁目１０番５１東京都大田区田園調布１丁目１２番４外東京都大田区萩中二丁目１９７番１５東京都大田区田園調布二丁目４６番１３東京都大田区東六郷三丁目１０８番２０
参考：近隣駅の地価相場
雑色駅(地価相場 314,500円/㎡)糀谷駅(地価相場 454,500円/㎡)鈴木町駅(地価相場 275,000円/㎡)京急蒲田駅(地価相場 471,000円/㎡)六郷土手駅(地価相場 326,500円/㎡)川崎大師駅(地価相場 272,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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