東京都大田区仲六郷３丁目１９番５(雑色駅・六郷土手駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


335,000円

2017年01月01日に行った東京都大田区仲六郷３丁目１９番５(東京都大田区仲六郷３−１６−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を335,000円/㎡としました。

東京都大田区仲六郷３丁目１９番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都大田区仲六郷３丁目１９番５
住居表示仲六郷３−１６−８
価格335,000円/㎡
交通施設、距離雑色、650m
地積245㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅等の混在する住宅地域
前面道路の状況南西4.2m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大坪広治氏による調査レポート

不動産鑑定士大坪広治
価格336,000円/㎡
個別的要因近隣地域の標準的画地と概ね同等で代替競争関係にある不動産と比較して、標準的な市場競争力を有する。個別的要因に特段の変動はない。
地域要因戸建住宅や共同住宅のほか、小規模な作業所等が混在する住宅地域である。景気動向を反映して、土地価格はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、戸建住宅、共同住宅のほか、小規模工場等の混在する住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はないことから、今後も当面、現状維持で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、大田区のうち京急本線及び同空港線沿線の住宅地域である。需要者の属性は、同沿線に地縁を有する個人が中心であるが、大規模な画地は、建売住宅素地として不動産業者が取得する事例も散見される。需給動向については、相対的に割安感があることから需要は概ね堅調に推移している。市場での中心価格帯は、敷地規模等の個別性にもよるが、新築戸建住宅で総額4千万円台、土地単価で30万円／㎡∼45万円／㎡程度である。
一般的要因国内の企業収益・雇用環境等は概ね堅調で景気は緩やかに回復している。大田区では人口が増加しており、住宅地の需要は底堅く推移している。

石原伸彦氏による調査レポート

不動産鑑定士石原伸彦
価格334,000円/㎡
個別的要因対象標準地は住環境等の面で地域において標準的な不動産で、その市場競争力は中位であり、個別的要因の変動はない。
地域要因混在住宅地域であり住環境等に特に変動はみられず、交通利便性が概ね良好であることから土地需要は概ね堅調に推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は中低層住宅地として熟成しており、特段の地域要因の変化はみられないことから、今後とも現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大田区南部の混在住宅地域・戸建住宅地域を中心とする圏域であり、需要者の中心は区内居住者であるが、区外からの転入者もみられる。供給はミニ開発での建築条件付売地や建売住宅が中心であり、価格水準が比較的低位であることや交通利便性が概ね良好であることなどから、需要は概ね堅調に推移している。建売住宅は総額5，000万円台の物件が需要の中心であるとみられる。
一般的要因大田区の人口は微増傾向、土地取引件数・土地取引面積は概ね横ばいで推移している。建築着工は貸家の増加が特徴的である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5464979
北緯 139度711994

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

雑色駅(地価相場 314,500円/㎡)六郷土手駅(地価相場 326,500円/㎡)港町駅(地価相場 289,000円/㎡)鈴木町駅(地価相場 275,000円/㎡)蒲田駅(地価相場 471,000円/㎡)川崎大師駅(地価相場 272,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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