神奈川県川崎市川崎区台町２１番１７(鈴木町駅・川崎大師駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


260,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市川崎区台町２１番１７(神奈川県川崎市川崎区台町２１−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を260,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市川崎区台町２１番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市川崎区台町２１番１７
住居表示台町２１−１５
価格260,000円/㎡
交通施設、距離東門前、750m
地積116㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤井一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井一嘉
価格261,000円/㎡
個別的要因規模が手頃で、駅利便性も良好であるため、競争力は強いと判断される。個別的要因の変動は認められない
地域要因京急大師線沿線では大規模マンション開発が進んでいる。川崎大師駅・東門前駅周辺の需要は根強く、地価はやや強含み傾向で推移した。
地域要因の将来予測一般住宅とアパ−ト等が混在する駅徒歩圏の熟成した住宅地域であり、今後も現環境を維持していくものと予測する。公園にも近く、生活利便性も良好であり、地価はやや強含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、川崎区及び幸区の住宅地域である。需要者の中心は主に同一需給圏内の居住者が多く、外部地域からの需要者は少ない。取引の中心は自用目的であり、既に熟成した地域であるため、土地のみの供給は少なく、小規模な建売住宅による供給が大部分である。中心となる価格帯は土地で2000∼3000万円程度、土地建物の総額で3500∼4500万円程度である。川崎大師駅・東門前駅周辺は比較的需要が根強く、需要は安定的に推移している。
一般的要因川崎区は古くからの既成住宅地域で、人口は微増で推移。高齢化人口比率が高く市内第1位。低金利政策下、景気は回復基調にある。

小林一寿氏による調査レポート

不動産鑑定士小林一寿
価格260,000円/㎡
個別的要因近隣地域内における当該標準地の位置、環境、利便性等は平均的なものであり、南東道路の他に代替競争関係にある不動産との間に特に優劣はない。
地域要因京急大師線から徒歩圏にある住宅地域で、画地の細分化傾向も一部見られるが、地域要因に変動等は特になく現状で推移していくものと思料する。
地域要因の将来予測地域は一般住宅、アパート等が建ち並んでいる住宅地域で、住環境に影響を及ぼす地域要因等の変動要因は特にない。地価は景気の動向、地域性等を反映して、横ばいから若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、川崎市南部を中心として、主に川崎駅からバス便又は京急沿線各駅から徒歩圏内に位置する住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内に居住する取得者層が多く、画地規模の大きい敷地では需要者層に合わせた敷地の細分化も多く見られる。市場での中心価格帯は、分割前の敷地150㎡程度で4000万円から5000万円程度、敷地細分化後の分譲戸建住宅では総額3000万円台後半∼4000万円台前半程度となっている。
一般的要因財政、金融政策等の経済対策の効果等により、国内景気は概ね回復基調にあり、地価も上昇傾向を示しているが、海外の動向等に注視が必要である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5301669
北緯 139度72163

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鈴木町駅(地価相場 275,000円/㎡)川崎大師駅(地価相場 272,000円/㎡)港町駅(地価相場 289,000円/㎡)東門前駅(地価相場 262,500円/㎡)六郷土手駅(地価相場 326,500円/㎡)産業道路駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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