地域要因

最寄駅からは急坂を上る徒歩圏の相当古い分譲団地にあり、地価は微増傾向であるが、今後はこの傾向は縮小すると思われる。

地域要因の将来予測

中規模低層住宅を標準とする相当古い分譲団地。特別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、微増傾向であるが、今後は縮小していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は北向緩傾斜の徒歩圏の相当古い分譲団地であるが、アパート等も見られ多く、自用目的の取引ばかりではない。比準価格は周辺類似地域にある取引を中心にして、求めたものであり実証的である。収益性は認められるものの、土地に対する賃料の遅効性故に、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。従って、本評価では比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、更に代表標準地と均衡する範囲で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上大岡C北地区再開発事業の構想も明らかとなり、希少性もあって、需要は引き続き強い。

地域要因の将来予測

上大岡駅徒歩圏の住宅地域として、熟成している。供給は少なく、上大岡C北地区再開発事業の計画が明らかとなり、需要は根強い。今後もこの傾向が続くと予想される。

価格決定の理由

近隣地域は、既成の住宅地域で、容積率が200％あり、アパート、マンション等も見受けられるが、戸建て住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、自用目的の取引が中心である。よって、取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

上大岡駅徒歩圏内にあるが、坂道となっており、快適性が劣るため、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、特別な変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

当該地域にはアパート等も存するが、中心となる需要者は自己使用の住宅を取得しようとする個人であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われている。したがって、周辺類似地域の取引事例から比準した比準価格の規範性が高く、収益性に着目した収益価格は低位に求められた。以上から、本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

傾斜地が多いものの、利便性・繁華性の高い上大岡駅から徒歩圏内に存し、需要は総じて堅調といえる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該近隣地域は最寄駅から徒歩5分程度と近く、アパート等の混在が見られるものの、戸建住宅中心で良好な居住環境を形成している。居住の快適性を重視する住宅地域として成熟しており、自用の取引が中心のエリアと認められる。よって本件においては、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡に留意した結果、鑑定評価額を表記のとおりと決定した。

地域要因

傾斜地が多いものの、利便性・繁華性の高い上大岡駅から徒歩圏内に存し、需要は総じて堅調といえる。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする区画の整然とした成熟した住宅地域である。よって、当該地域の価格形成に影響を与えるような格別な変動要因は見当たらず、当面現状を維持する地域と予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は最寄駅から徒歩9分程度と近く、アパート等の混在が見られるものの、戸建住宅中心で良好な居住環境を形成している。居住の快適性を重視する住宅地域として成熟しており、自用の取引が中心のエリアと認められる。よって本件においては、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡に留意した結果、鑑定評価額を表記のとおりと決定した。

地域要因

上大岡駅から徒歩圏で、大型小売店舗も近く利便性が高いので、地価は引き続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、特別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺地域においては、アパートも見られるが、自用の住宅取得を目的とした取引が中心となっており、実際の取引事例をもとにした比準価格は説得力に優れている。一方、収益価格は、賃貸経営を前提に収益性の観点から試算した価格であるが、居住の快適性が重視される地域であることから比準価格よりも低位に試算された。したがって本件では、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模の戸建住宅が多い最寄駅徒歩圏の既成住宅地域である。住環境は良好で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はなく、現状を維持して推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は中規模の戸建住宅敷地であり、需要者は取引に当たって周辺類似物件との比較検討を踏まえて価格判断を行うのが一般的であり、収益性については参考程度にとどめられると考えられる。本件では、複数の類似の取引事例から求め、豊富な資料に基づき市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地による検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅が二俣川駅で、居住環境は良好な住宅地域であるが、バス便利用であるため、価格は軟調である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い成熟した住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと思われる。

価格決定の理由

中規模の低層の戸建住宅が整然と建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域で、収益より居住の快適性を重視する地域で、公法上の規制も厳しいため、土地価格に見合う収益性は得られにくい地域である。また、取引の大半は自己居住用が占める。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考にして、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からは徒歩限界圏の相当古い分譲団地にあり、地価は微減傾向。

地域要因の将来予測

中規模低層住宅を標準とする相当古い分譲団地。特別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、横這い傾向である、今後も同傾向を示すものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は徒歩限界圏の南向傾斜の古い分譲団地、アパート等も見られ自用目的の取引ばかりではない。比準価格は類似性ある周辺類似地域等の取引を中心にして、求めたもので実証的である。収益性は認められるものの、土地に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。従って、本評価では比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地である本標準地の規範性に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄ブルーライン及び京急線の2路線利用可能で利便性が高いため、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する利便性の高い住宅地域で、特別な変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅、アパート等を中心とした住宅地域で、同一需給圏内で中心となる需要者は自己使用目的で住宅を取得しようとする個人であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われているため、類似地域の取引事例から比準した比準価格の規範性が高く、収益価格は低位に試算された。したがって、本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動はない。利便性、快適性等に概ね優る住宅地域で、地価は上場傾向を保っているが、周辺地域の街路の配置等はやや劣る。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、すでに成熟しており、今後も概ね現況を保持するものと予測する。接近条件にも概ね良好で、需要に懸念はなく、地価は当面堅調に推移すると見られる。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い住宅地域である。周辺にはアパート等も散見されるが、これらは古くからの地元地主等による資産保有を目的としたものが殆どである。自宅所有目的が取引の中心で、居住の快適性等を重視した地価形成が行われており、収益性が地価に与える影響は小さい。よって、多数の取引事例を検討して得た実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。