神奈川県横浜市港南区上永谷１丁目５３１５番１９(上永谷駅・港南中央駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


196,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港南区上永谷１丁目５３１５番１９(神奈川県横浜市港南区上永谷１−２７−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を196,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市港南区上永谷１丁目５３１５番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市港南区上永谷１丁目５３１５番１９
住居表示上永谷１−２７−３
価格196,000円/㎡
交通施設、距離上永谷、650m
地積180㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北村雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士北村雅夫
価格196,000円/㎡
個別的要因南側道路に接面する画地で、個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内にあり、中規模の住宅地としての環境条件は比較的良好で、宅地需要は堅調、地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR根岸線、ブルーライン、京浜急行線沿線で、港南区及びその周辺区の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内のサラリーマン等の買い替え層が中心であるが、一次取得者や圏外からの転入者も見られる。最寄り駅からやや起伏があるが徒歩圏内であり、区画が整い居住環境が良好であることから、需要は堅調である。土地価格は150㎡程度で3，000万円前後、新築のやや小規模の建売で4，000万円台が取引の中心である。
一般的要因港南区においては、人口の微減傾向及び高齢化率の上昇が続いており、宅地需要は一部弱い動きが見られ、二極化が進んでいる。

島修治氏による調査レポート

不動産鑑定士島修治
価格196,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はなく、南側で接道する画地である。
地域要因 駅徒歩圏の住宅地であり、需要の堅調な住宅地といえる。強含み傾向の市況が見られる。
地域要因の将来予測戸建住宅を主体とする住宅街で、堅調な住宅需要が継続的に期待でき、地価は若干の強含み傾向にあると予測される。
市場の特性 同一需給圏はJR根岸線、京急本線、地下鉄ブルーライン沿線の市南部周辺の一般住宅地域である。主たる需要者は横浜市内の居住者を主体とするが、隣県や県内からの転入も見受けられる。比較的駅から近い利便性の良い住宅地として、土地需要は強含みの傾向にある。土地価格は30百万円強、総額的には土地建物で45百万円程度が概ね中心的な流通層となる。
一般的要因 港南区内の土地需要は租税の優遇、低金利及び景気の先行きへの不透明感等を背景に、二極化の傾向が見られ始めている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度403346
北緯 139度5778263

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)港南中央駅(地価相場 194,000円/㎡)上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)弘明寺駅(地価相場 201,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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