神奈川県横浜市磯子区森が丘２丁目１６８５番１９(港南中央駅・上大岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


199,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市磯子区森が丘２丁目１６８５番１９(神奈川県横浜市磯子区森が丘２−３−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を199,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市磯子区森が丘２丁目１６８５番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市磯子区森が丘２丁目１６８５番１９
住居表示森が丘２−３−６
価格199,000円/㎡
交通施設、距離上大岡、1,100m
地積238㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡邊順也氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊順也
価格199,000円/㎡
個別的要因規模、環境等は地域内で標準的な画地であり、南東側で道路に接面するため、日照等で優位性が認められる。個別的要因に変化はない。
地域要因中規模の戸建住宅が多い最寄駅徒歩圏の既成住宅地域である。住環境は良好で、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測既成の住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はなく、現状を維持して推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、地下鉄ブルーライン、京急本線、JR根岸線沿線を中心とした磯子区、港南区における住宅地域と判定した。需要者の中心は一般所得層であり、地域内の買い替えや圏外からの転入等も見られる。近年では大規模な宅地分譲は稀少となっており、既存の戸建住宅敷地を分割した建売等が流通の中心となっている。中心価格帯は土地100㎡程度、建物90㎡程度の新築建売住宅で4，000万円∼4，500万円程度である。
一般的要因一般景気動向はやや停滞気味であり、地価の先高観もやや薄れてきているが、低金利等を背景に需要は比較的堅調である。磯子区の人口は微増傾向。

小林隆志氏による調査レポート

不動産鑑定士小林隆志
価格199,000円/㎡
個別的要因東方に緩傾斜の南道路に面し、日当たり良好。宅盤面は市道より約1∼2m高く、高低差は掘込車庫として利用されている。個別的要因に変動はない。
地域要因上大岡駅まで徒歩約14分、バス利用で6分程度。3月には港南区役所新庁舎も完成し利便性の向上が期待される。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い区画の整然とした住宅地域であるが、細分化ができる画地が多く、上大岡駅徒歩圏内にあることから、画地の分割が進むほか、共同住宅の供給も増え続けるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は京急本線各駅の徒歩圏住宅地の圏域。近隣地域は磯子区と港南区の境付近に位置するため、両区に跨って同一需給圏が形成される。需要の中心は二十代から三十代の市内及び近隣市在住の一次取得者が多い。細分化された小規模画地の建売物件の人気が高く、取引の中心は100∼120㎡程度の画地で、更地が2000万円程度、新築戸建物件が3000万円程度であり、利便性の高いマンションと競合関係にある。
一般的要因大規模開発の影響で人口は微増だが、高齢化が進行し基本的に衰退傾向にある。平坦地の小規模住宅への安定した需要があるが傾斜地の需要は弱含み。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4010577
北緯 139度5992379

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

港南中央駅(地価相場 194,000円/㎡)上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)新杉田駅(地価相場 179,000円/㎡)杉田駅(地価相場 175,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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