神奈川県横浜市港南区上大岡東２丁目９０１番１７(上大岡駅・港南中央駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


188,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港南区上大岡東２丁目９０１番１７(神奈川県横浜市港南区上大岡東２−１６−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を188,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市港南区上大岡東２丁目９０１番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市港南区上大岡東２丁目９０１番１７
住居表示上大岡東２−１６−２１
価格188,000円/㎡
交通施設、距離上大岡、700m
地積228㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田勝寛氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田勝寛
価格188,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因傾斜地が多いものの、利便性・繁華性の高い上大岡駅から徒歩圏内に存し、需要は総じて堅調といえる。
地域要因の将来予測近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする区画の整然とした成熟した住宅地域である。よって、当該地域の価格形成に影響を与えるような格別な変動要因は見当たらず、当面現状を維持する地域と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲を、横浜市磯子区、金沢区、港南区内に存し、京急本線、JR根岸線、地下鉄ブルーライン線沿線の住宅地域一円と判定した。主な需要者は都心等へのベッドタウン利用の個人が目的となる。快速特急が停車する利便性の高い上大岡駅から徒歩圏内の住宅地の需要は総じて高いが、一部の高台の傾斜地地域は、その利便性の観点より需要は減退し、新築戸建住宅は3，500∼4，000万円程度が取引相場と把握される。
一般的要因港南区は総じて都心へのベッドタウン需要が認められるエリアであり、全般的には緩やかな回復基調にある。

蛭田辰也氏による調査レポート

不動産鑑定士蛭田辰也
価格188,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因傾斜地に一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、地域の状況に大きな変化はない。
地域要因の将来予測住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと考えられるが、急な坂道や道路との高低差の大きい画地が多いため、需要は減退傾向にあり、地価は弱含みの傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は京浜急行線、地下鉄ブルーライン沿線で、港南区を中心に横浜市南部一円の住宅地域。需要者の中心は横浜や東京方面へ通勤するサラリーマン層で、同一需給圏外からの転入も見られる。最寄駅への接近性には恵まれているものの、急な坂道等が多く、需要はやや弱含み。画地規模の大きな土地は細分化傾向にあり、土地は2，000万円∼2，500万円程度、新築の戸建は3，000万円台後半∼4，000万円程度が需要の中心を占める。
一般的要因緩やかな景気の回復が続いているものの、所得が伸び悩んでいる中で、不動産市況の改善の動きにはやや停滞感が窺え、選別化が鮮明になりつつある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4056016
北緯 139度6016376

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)港南中央駅(地価相場 194,000円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)弘明寺駅(地価相場 226,500円/㎡)弘明寺駅(地価相場 201,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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