地域要因

「鷺沼」駅から徒歩圏内の住宅地域である。東急田園都市沿線の各駅から徒歩圏内の住宅需要は堅調で、地価は高止まりにある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと思料される。駅徒歩圏内の住宅地域への需要は根強く、地価は高止まりにあるものと判断した。

価格決定の理由

近隣地域付近は一般住宅が多く、収益目的の土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、居住の快適性及び総額とのバランスを考慮した価格が形成されている。従って、より東急田園都市線各駅から徒歩圏内の事例から得られた実証的な比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、さらに単価と総額との関連にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏外の地域であるが、バスの利便性は良い。熟成した住宅地で大きな変化はない。地域の地価は、横ばい及びやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地の典型的な需要者は、自己所有目的のエンドユーザーであり、当該需要者は、居住の快適性と利便性を求めて取引の意思を決定する。近隣地域は戸建住宅地であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって、比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準値との均衡及び単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

景気の先行きへの不安から、居住環境かつ駅接近性が良好な住宅地の購入に際しても慎重な態度が見られる。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内の低層住宅地で地域要因に変化は見られないので当分はこのまま推移すると思われる。地価は横這い乃至上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域でアパート等も見られるが、収益性に着目するというより地主が相続対策として経営している場合が多い。自用目的の取引に際しては収益性より快適性が重視されるので、実証的な比準価格を標準に収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り本件鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地として熟成しており、特に大きな変動要因等はない。駅徒歩圏外も居住環境良好で底堅い需要から、地価は若干の上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域。特段大きな地域要因の変動はなく、不動産事業者による敷地の細分化が一部に見受けられる程度である。今後も標準的な住宅地として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺には一部アパート等の収益用不動産も見受けられるが、戸建住宅が中心の熟成した住宅地域であり土地価格に見合う水準の賃料形成が行われていないため、収益価格は低位に求められている。自用目的の戸建住宅が取引の中心で、需要者は居住の快適性や利便性を中心に取引意思を決定することから、実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏外に所在するバス便利用の成熟した住宅地域で、特段の変化は見られない。需給ともに安定的で地価の推移は横這いである。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと思われる。高台にあり、また文教施設も付近にあり住環境も良好であるが、バス便利用が通常であり、地価の推移は横這いである。

価格決定の理由

住宅地としての利便性や快適性が重視される住宅地域で、主にバス便利用を通常とする複数の信頼性の高い取引事例が収集できた。収益価格は戸建住宅を想定して求めたが、賃貸があまり活発な地域でなく土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。標準地は自用目的で取引価格が売買の主要な指標となっている住宅地域に存するため、比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「北山田」駅から徒歩圏内の住宅地域である。最寄駅から徒歩圏内の住宅需要は堅調で、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅から徒歩可能圏内の住宅地域であり、当面は現在の住環境を維持するものと思料される。市営地下鉄グリーンライン沿線で横浜市都筑区との行政境に近いこともあり、地価は若干の上昇基調にある。

価格決定の理由

近隣地域内は戸建住宅のほか農地が見られる地域であり収益目的の土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、居住の快適性及び総額とのバランスを考慮した価格が形成されている。従って、より実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

畑地混在の住宅地域であり、地域要因に格別の変動はない。一般的要因の影響を受けつつ、地価は若干の上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅のほか畑地も見受けられるバス便エリアに位置する従来からの住宅地域。遊休地からの宅地転用が散見される程度で地域要因に特段の変動はなく、今後も標準的住宅地として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺には一部アパート等の収益用不動産も見受けられるが、戸建住宅が中心の熟成した住宅地域であり土地価格に見合う水準の賃料形成が行われていないため、収益価格は低位に求められている。自用目的の戸建住宅が取引の中心で、需要者は居住の快適性や利便性を中心に取引意思を決定することから、実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を中心に収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、概ね堅調な住宅需要を反映して地価水準は横ばいからやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当該地域において特段の変動要因は見込まれないことから、当面は現状維持で推移すると予測する。なお、地価水準は小幅ながらやや上昇の傾向が認められる。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を主体とする住宅地域であり、周辺地域においては共同住宅も散見され、居住用不動産の賃貸市場も存するが、立地条件等を反映して元本価格に即応する賃料の収受が困難である。即ち、当該地域における取引は自己の居住若しくは小規模開発目的が中心であることを踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに対象標準地の推移、動向及び下記の代表標準地との検討結果等を十分に考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

たまプラーザ駅から徒歩圏内の住環境良好な地域であるが、東名高速道路を横切るため、起伏に富む。

地域要因の将来予測

既存住宅地がほとんどで、新規の開発地は少なく、中古戸建市場を中心とした比較的安定した住宅地であり、価格は、当分の間、堅調に推移するものと予測される。

価格決定の理由

アパートの収益物件は、旧来からの所有者による有効利用が主で、新築の収益物件は少なく、かつ容積率が80％地区内にあって収益性には限界がある。転勤等に伴う一時的な貸家がほとんどで、自己使用目的での取引が中心であるため、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。