神奈川県川崎市宮前区有馬８丁目１８番４(鷺沼駅・中川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


271,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市宮前区有馬８丁目１８番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を271,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市宮前区有馬８丁目１８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市宮前区有馬８丁目１８番４
住居表示 
価格271,000円/㎡
交通施設、距離鷺沼、900m
地積165㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況空地
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

武井美重子氏による調査レポート

不動産鑑定士武井美重子
価格271,000円/㎡
個別的要因南東方位で優る。個別的要因に変動はない。
地域要因景気の先行きへの不安から、居住環境かつ駅接近性が良好な住宅地の購入に際しても慎重な態度が見られる。
地域要因の将来予測駅から徒歩圏内の低層住宅地で地域要因に変化は見られないので当分はこのまま推移すると思われる。地価は横這い乃至上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、東急田園都市線「鷺沼駅」∼「宮崎台駅」等を最寄駅とする宮前区内の住宅地域である。隣接する横浜市青葉区・都筑区からの参入もある。需要者の中心は都心通勤者で規模小の場合は一次取得者が参入することもあるが買い換え層が多い。農地等の未利用地も残り不動産業者等による宅地供給は多い。取引の中心となる価格帯は土地で総額4、000万円台、新築建売りは5，000万円∼6，000万円前後である。
一般的要因区内の人口は増加しているが、増加率は低下傾向にある。高齢化率は市全体と同じであるが増加率は高い。土地の取引件数は減少傾向で推移している。

長畑正子氏による調査レポート

不動産鑑定士長畑正子
価格270,000円/㎡
個別的要因需要の二極化が進展している中で、日照・通風に優る南東道路画地に対する選好性は大きい。
地域要因一般住宅が主に建ち並んでいる住宅地域であり地域要因に特に変動はない。住環境や鷺沼駅徒歩圏である地域性等から、地価は堅調に推移している。
地域要因の将来予測一般住宅を中心とした住宅地域で、今後とも現状維持で推移するものと思料する。地価は一般的要因の影響と駅への接近性等を反映し、横ばい又は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね東急田園都市線沿線の宮前区及び隣接する高津区、横浜市青葉区内の住宅地域。住環境、利便性が良好で、比較的画地規模も大きく高額の不動産が多いことから、主な需要者は同一需給圏に居住する高額所得者や買替需要者等が中心となっている。市場での中心価格帯は、土地のみで4，000万円∼4，500万円、中古住宅は4，000万円∼5，000万円、新築戸建住宅は画地規模が小さくなって総額5，500万円前後である。
一般的要因区内の人口は増加傾向にあり、住宅地としての人気は高い。高価格帯・低価格帯共に需要は堅調であるが、地価の二極化は益々顕著となっている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5730328
北緯 139度5730318

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鷺沼駅(地価相場 290,500円/㎡)中川駅(地価相場 271,000円/㎡)たまプラーザ駅(地価相場 302,000円/㎡)宮前平駅(地価相場 278,000円/㎡)あざみ野駅(地価相場 328,000円/㎡)北山田駅(地価相場 257,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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