神奈川県川崎市宮前区馬絹１丁目１８０９番２(宮前平駅・宮崎台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


227,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市宮前区馬絹１丁目１８０９番２(神奈川県川崎市宮前区馬絹１−３８−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を227,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市宮前区馬絹１丁目１８０９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市宮前区馬絹１丁目１８０９番２
住居表示馬絹１−３８−２２
価格227,000円/㎡
交通施設、距離宮崎台、1,000m
地積153㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパートが混在する住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水堅太氏による調査レポート

不動産鑑定士清水堅太
価格227,000円/㎡
個別的要因北西道路付けで規模、形状等は近隣地域内の標準的な画地と同程度。市場競争力は一般的であり、個別的要因に特段の変動はない。
地域要因人気沿線駅徒歩圏の既存住宅地域。若干の勾配があるものの、小学校背後の立地もあり、居住環境は良好。地価は若干の上昇基調にある。
地域要因の将来予測人気沿線駅徒歩圏の既存住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も大きな変化なく推移するものと予測される。当面は一般的要因の影響を受けつつ、地価は若干の上昇基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、東急田園都市線沿線各駅から徒歩圏及びバス便エリアを含む住宅地域一帯で、概ね川崎市を中心として、隣接する横浜市を含む圏域である。主たる需要者は東京や横浜エリアに勤務する40歳代以降のファミリー層が中心で、中古戸建、建売住宅による供給も多い。取引の中心となる価格帯は土地建物の総額で4，000∼5，500万円程度である。小学校に近接し、総じて生活利便性は良好な地域である。潜在的な需要は根強い。
一般的要因企業による設備投資や個人消費が伸び悩む中、雇用や所得環境の改善、各種政策の効果もあって、このところ緩やかな景気回復基調が続いている。

遠藤一典氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤一典
価格227,000円/㎡
個別的要因道路幅員が4mとやや狭いが、駅徒歩圏内にあるため、市場競争力は認められる。
地域要因バス便の住宅地域であるが、利便性は概ね良好である。地価は若干の上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測駅徒歩圏内の熟成した住宅地域であり、今後も現在の居住環境を維持していくものと予測する。景気の緩やかな回復が続いていることから、地価は概ね上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東急田園都市線「宮崎台駅」∼「鷺沼駅」等を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は一次取得者で、同一需給圏外からの参入は少ない。また農地等の未利用地が宅地開発され需給状況は均衡している。なお取引の中心となる価格帯は土地は2，500万円∼3，000万円台で、土地建物の総額では3，500万円∼5，000万円前後である。
一般的要因宮前区は首都圏のベッドタウンで、人口は増加傾向にある。また高齢化が進み、生産年齢人口がやや減少している。なお取引件数は減少している

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5828193
北緯 139度5871525

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県川崎市宮前区小台２丁目１番１１神奈川県川崎市宮前区鷺沼３丁目１番２５神奈川県川崎市宮前区宮前平２丁目１５番２８神奈川県川崎市宮前区宮崎５丁目１２番２９神奈川県川崎市宮前区有馬３丁目１７番１４神奈川県川崎市宮前区有馬１丁目１５番６神奈川県川崎市宮前区有馬４丁目４番３神奈川県川崎市宮前区宮崎５丁目１２番２９神奈川県川崎市宮前区宮前平１丁目１０番１３外神奈川県川崎市宮前区東有馬５丁目１１番１０外神奈川県川崎市宮前区小台２丁目２２番９

参考：近隣駅の地価相場

宮前平駅(地価相場 278,000円/㎡)宮崎台駅(地価相場 273,000円/㎡)鷺沼駅(地価相場 290,500円/㎡)梶が谷駅(地価相場 275,500円/㎡)北山田駅(地価相場 257,000円/㎡)津田山駅(地価相場 275,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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