地域要因

街路条件の劣る住宅地域であるが、交通及び生活利便性の高さから住宅需要は底堅く、敷地の細分化による単価の上昇もあり、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅のほかアパート等も散見される街路条件のやや劣る住宅地域。相続等による所有者の変更により敷地は細分化傾向にあり、ファミリー層の流入により地域人口の若年化が進行していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心にアパートも散見される住宅地域で、典型的な需要者は居住目的の個人と想定される。これらの需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視し代替競争関係にある他の不動産との比較により取得の意思決定を行う傾向にあることから、このような価格形成過程に倣い、同一需給圏内の実際の取引価格を基に求められた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心部への通勤圏に位置し、良好な住環境が維持された人気の高い低層住宅地域で、低層住宅地に対する需要は引き続き堅調に推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

収益性よりも居住の利便性及び快適性を重視する低層住宅地域に属しており、土地利用形態は自用のものが大部分となっている。取引事例については類似地域において規範性を有する事例を多数収集できた。一方で、賃貸事例については旧来からの地主が所有する収益物件に係る事例が大部分を占めている。したがって、本件では比準価格を重視し収益価格を考慮して、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣周辺では引き続き土地の細分化が進行しているが、取引の件数は概ね例年並み。その他、特に地域要因の変動は見当たらない。

地域要因の将来予測

地域は戸建住宅を中心とした比較的区画整然とした低層住宅地域で、周辺では低層の共同住宅、土地の細分化も散見されるが当面の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は低層の共同住宅も見られる地域であるが、昨今の共同住宅の供給過剰傾向も相俟って土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。需要者は比較的良好な住環境を求めて自用の住宅取得を目的とする個人を中心に分譲を目的とする業者であることを勘案して、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は比較考量に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性を上昇させる変動要因は見当たらず、引き続き住宅化が進行している。地価は利便性、値頃感等から引き続き上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者は店舗・共同住宅等の収益性を重視する法人等も想定されるが、比準価格は取引事情を含むこともあるが本来収益性、原価性をも集約した価格であり、かつ店舗、共同住宅等多様な用途を前提とした市場の実態を反映した実証的な価格である。本件では当地域での用途の多様性（商住混在等）及び住宅併用の自己使用も比較的多いことを勘案し、比準価格を重視して収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

人気の高い東急東横線沿線にある幅員5．9mの住宅地であり、住環境が良好なこと等から需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅を中心に小規模住宅、共同住宅等が混在しているが、接面道路の幅員が5．9mであり、中規模住宅を主体として、一部慎重姿勢も見られるが、地価は安定的に推移すると思料される。

価格決定の理由

本件は、戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地であり、収益還元法は、共同住宅を想定して試算しているが、賃料水準が低いため収益価格はやや低位に求められている。住宅地は、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視する傾向にあり、対象標準地も戸建住宅用地として利用されている。従って、比準価格にやや重きをおき、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更地価格並びに鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大きな変動要因がないことから、利便性と住環境で均衡の取れた当該地域の需要に安定感。500m先の武蔵小山駅前再開発の好影響を間接的に享受。

地域要因の将来予測

東急目黒線の都心直通運転（平成12年）、地下化（平成18年）以降は地域要因に大きな変動はないが、徒歩圏の武蔵小山駅前で再開発が始まり、今後も住環境と利便性に優れた住宅地として人気を維持するものと予測。

価格決定の理由

比準価格は全て西小山駅を最寄りとする住宅地の取引から求められ、標準地と価格牽連性が強く、取引実態を反映して価格水準を的確に現している。一方で収益価格は、標準地が低層住宅地域に存する小規模地であり、効率的な収益用不動産の建築には小さいことから、低位となった。ここでは、収益性よりも居住の快適性を重視する中心的需要者の取引動機を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

高級住宅地域であり住環境等に特に変動はみられず、住環境や利便性、地域の名声に優れることから、土地需要は引き続き強い。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変化はみられないことから、今後とも現状を維持すると予測するが、画地規模が大きいため敷地の細分化が進んでいくものと見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は自由が丘地区に所在し住環境や地域性の類似する事例を重視し適切に試算された。一方で収益価格は低層共同住宅を想定したが、近隣地域は容積率が低く投資採算性に見合う賃貸用建物が建設できないほか賃料水準も投資採算性に見合う水準にないなど需要者は収益性よりも住宅地としての快適性を重視して価格決定する傾向が強いため相対的信頼性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、経済情勢を反映して当該地域の地価は、事業用地地としての需要が回復傾向で、上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現在の環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある商業地の事例を中心に収集し比準した。採用した取引事例について時点修正・要因比較等は適正になされており信頼性は高いものと判断される。収益還元法では土地残余法を適用した。比準価格を重視し、対象標準地が収益性を重視すべき商業地域に存することも考慮して収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

雪谷地区は住宅地として熟成し人気もある。マンション用地は不動産業者等の需要が根強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

不動産業者等による分譲目的の中高層共同住宅等の敷地の取引が主であると考えられる、賃貸不動産等の収益目的の土地需要は少ないことから収益還元法の適用は断念した。このことから市場を反映する実証的な比準価格を中心とし、主たる市場参加者である不動産開発業者の企図を反映するものの想定事項の多い開発法による価格を参考とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の一般住宅及び中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が多く見受けられる地域である。したがって、本件の如く住宅地域においては収益性よりも、居住快適性等が重視されることから、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地価格との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。