東京都大田区南雪谷２丁目２５８番２(雪が谷大塚駅・御嶽山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


650,000円

2017年01月01日に行った東京都大田区南雪谷２丁目２５８番２(東京都大田区南雪谷２−２−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を650,000円/㎡としました。

東京都大田区南雪谷２丁目２５８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都大田区南雪谷２丁目２５８番２
住居表示南雪谷２−２−４
価格650,000円/㎡
交通施設、距離雪が谷大塚、190m
地積993㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)11FB1
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況共同住宅が多くみられる駅にも近い住宅地域
前面道路の状況南東6.1m区道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

欅田善一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士欅田善一郎
価格649,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因雪谷地区は住宅地として熟成し人気もある。マンション用地は不動産業者等の需要が根強い。
市場の特性同一需給圏は大田区及びその隣接区内で中高層共同住宅用地となる比較的大規模な画地の存する範囲である。需要者は分譲マンション開発等を目指す不動産開発業者等が中心になると考えられる。分譲マンション販売は高値に需要者が対応できない面もみられるが金融緩和を背景に需要者の購入意欲はある。50万円∼130万円／坪・一種（容積）が多いと思われる。
一般的要因高値警戒感や建築費高止まり懸念がある一方で金融緩和を背景に都心及びその周辺部にある分譲共同住宅の需要は底堅い。

京野賀典氏による調査レポート

不動産鑑定士京野賀典
価格650,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅や商店街への接近性に優れる幅員6mの住宅地であり、交通利便性、生活利便性の高いこと等から需要は底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中層∼中高層共同住宅、一般住宅等が混在する住宅地域であるが、基準容積率が300％であり、駅への接近性も良好なことから、漸次中高層化していくものと思料される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、大きくは城南地区の住宅地であり、大田区北西部を中心とする鉄道駅からは徒歩圏にある共同住宅地域。当該地域は、共同住宅、中・小規模住宅等が混在しており、規模のまとまった用地は、マンション用地としてディベロッパーの需要が競合している。市場での中心となる価格帯は、規模により異なるが、取引の中心は土地建物一体で5∼10億円程度である。
一般的要因平成25年9月の東京オリンピックの決定等を反映して地価は回復∼強含み傾向にあったが、金融政策に不透明感が生じており、慎重姿勢も見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5927909
北緯 139度6817442

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都大田区久が原４丁目７８６番東京都大田区本蒲田３丁目５番１１ほか１筆東京都大田区南馬込４丁目１２６９番４東京都大田区大森西５丁目１４６番４の一部東京都大田区南雪谷２丁目７１８番２東京都大田区南雪谷二丁目６０１番１４東京都大田区東雪谷一丁目２５番４東京都大田区南馬込一丁目７７０番３東京都世田谷区東玉川１丁目９６番４東京都世田谷区深沢二丁目４４番２０外１筆

参考：近隣駅の地価相場

雪が谷大塚駅(地価相場 522,000円/㎡)御嶽山駅(地価相場 522,000円/㎡)石川台駅(地価相場 583,000円/㎡)多摩川駅(地価相場 583,000円/㎡)沼部駅(地価相場 503,500円/㎡)洗足池駅(地価相場 555,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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