地域要因

生田緑地に隣接した、高台に位置する住宅地で需要は相対的に弱い。この1年で地域要因の変動は見られない。地価は横這いと判断される。

地域要因の将来予測

住環境に影響を及ぼす地域要因等の変動要因はないため、今後もほぼ現在の住環境を維持していくものと予想する。地価は、横這いの状態が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は収益目的の土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、居住の快適性及び総額とのバランスを考慮した価格が形成されている。従って、より実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地で大きな変化は無い。地価動向は横ばい傾向で推移した。

地域要因の将来予測

低層住宅地として今後も安定して推移し、地価の動向は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格にはやや開差がある。比準価格は対象地周辺より収集した取引事例より求めたもので重視する。収益価格は第1種低層住居専用地域の指定を受けるため、収益採算性にやや馴染まぬ面もあるが、中低層アパートが混在する近隣地域等の実情を踏まえて、比準価格を検証するうえで十分に考慮する。本件では代表標準地との均衡、単価と総額の関連性にも留意して、上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域に特に大きな用途変更や新築建物の増加等もみられず、地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

駅近の店舗地として熟成しており、特に大きな地域要因の変動はない。今後も商業地として推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏の範囲を広く取り、沿道店舗街、高度商業地のほか駅近い店舗地事例から比準した。これらの地域はおおむねマンション適地でもあり、マンション業者とも競合関係にある。繁華性の程度の判定は難しいができる限り統一的に判定した。比準価格は実際売買価格とも一致している。収益価格は直接法、土地残余法により査定した。以上から、両価格のほか、代表標準地価格との均衡チェックに注意し上記に決定した。

地域要因

JR南武線沿線で建売住宅需要は根強い。供給もミニ開発を中心に比較的盛んである。地価は底堅く微増傾向を示している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域には、一般住宅、アパート、マンション等が混在しているが、最寄駅から1．3㎞離れており、賃料水準が低いこともあり、収益を目的とした取引は少なく、自用目的での取引が中心である。したがって、需要の中心が小規模住宅地であることから、地域の不動産市場を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域はバス便地区で特に大きな地域要因の変化はみられない。地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

バス便地区の戸建住宅地域として熟成しており、大きな地域要因の変動はみられない。将来的には、地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とする1低専の住環境良好な住宅地域である。バス便地区の取引事例を比較検討して求められた比準価格は地域の市場性を示す実証的な価格で信頼性が高い。収益価格は、1低専の戸建住宅のため賃料総額に限界があり、収益性を期待することは困難である。標準地は収益性より快適性が重視される地域のため比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通接近条件がやや劣る地域であるが、住環境は良好な地域であり、地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心にアパートも見られるものの、主な需要者は自己の居住を目的として購入する個人であるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が多いため、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、住環境は比較的良好であるが、高台に位置し、特段の変化はない。地価は堅調に推移した。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏であるが高台の熟成した既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。地価はおおむね強含みの動向と予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸アパ−トも介在するが、アパート建設は地主の税金対策の側面もあり、純粋に収益性だけで賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心で居住の快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性のある取引事例により求めた実証的な比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、さらに単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都区部に比較的近い、駅徒歩限界圏の低層住宅地域で、需要は概ね普通程度。地価は一般的要因等の影響でやや上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパ−ト等も見られる住宅地域で、今後も同様の地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、2試算価格は適正に査定されていると判断される。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。アパ−ト等の収益物件もみられるが、自用の目的での取引が中心の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都区部に比較的近い、駅徒歩圏の低層住宅地域で、需要は普通程度。地価は一般的要因等の影響でやや上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が多い住宅地域で、今後も同様の地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、2試算価格は適正に査定されていると判断される。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。アパ−ト等の収益物件もみられるが、自用の目的での取引が中心の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

狛江駅に近接する近隣商業地域であり、交通接近条件も良好であるため需要は高く、地価はやや上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

当該地域は駅前商業地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

収益価格は比準価格よりもやや低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。一方、収益価格は店舗事務所ビルを新たに建築する事を想定して試算されているが、想定要素が多くやや規範性に欠けると思料される。したがって、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、住環境は良好であるため、需要は高い。地価水準は、やや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は徒歩12分に存する住宅地域であり、主な需要者は自己の居住を目的として購入する個人であるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が多いため、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。