地域要因

 店舗兼事務所ビル等が連坦する概ね熟成した商業地域であり、特筆すべき地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

 新所沢駅東口駅前通りの商店街であり、中層の店舗・事務所ビル等が連坦する。テナントの空きがあるものの地価は強含みにある。今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 近隣地域内には自用店舗のほか賃貸店舗等も見受けられ、事業者向けの賃貸市場は比較的形成が進んでいる状況にあるものと把握される。本件では市場の実勢を反映した比準価格を重視しつつも、不動産の経済価値の本質を形成する収益性に着目した理論的価格である収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価は若干上昇した。

地域要因の将来予測

航空公園駅と新所沢駅の両駅を徒歩圏にする中規模住宅を中心とした良好な住宅地域。地域要因の変動は特になく、今後も現状程度で推移すると見られる。地価は景気動向に応じた変動が予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に規範性が高い事例を重視して求めた。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準が投資採算性に劣るため低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

小手指駅の徒歩圏内の住宅地域である。利便性が高く、良好な居住環境を形成し品等の高い住宅地であるが、供給が少ないため地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は土地区画整理済みの駅に近い低層住宅地域である。周辺には駐車場等も多く見られ、今後も次第に熟成度が高まると予測する。地価動向は、住宅需要の強さに対し供給が少ないことから上昇傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が得られた。一方収益性については近隣地域及び周辺に単身者向け・ファミリー向け共に共同住宅が見られるが、土地価格に見合う賃料水準にないため、収益価格は低位に試算された。したがって主に自用目的の取引に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境が良好であり、最寄駅から徒歩圏にあることから利便性が高い。

地域要因の将来予測

当地域は閑静で良好な居住環境にある住宅地として成熟しており、現状を維持していくものと予測される。地価水準は小幅な上昇傾向にある。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

美原町は徒歩圏内で熟成した住宅地域である。需給とも安定的に推移し、地価はやや上向傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、共同住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状を維持しながら推移していくものと思われる。地価は景気回復をうけ、緩やかな上昇傾向が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心に建ち並ぶ住宅地域で、共同住宅等の収益物件も見られるが、取引の中心は自用目的の戸建住宅である。当該地域は低層住宅地域であるので収益性より快適性が重視される傾向にあり、収益価格がやや低めに試算されている。したがって実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変化はないが、景気回復の収束感があるが依然若干の上昇基調である。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の住環境が良好な地域で、需要もあり比較的安定した住宅地ではある。価格は、景気の回復に収束感があるものの若干の上昇傾向であるが安定傾向になることも予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の比較的品等の高い地域で、収益目的の土地取引は極めて少なく自己使用目的が取引の中心である。従って、取引事例比較法のみを適用した。同一需給圏内の事例から規範性ある比準価格が求められたのでので、前年公示価格との比較、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、比準価格を採用し上記の通り決定した。

地域要因

 最寄り駅から近く、人気の高い地域であるが、熟成度が高く、特段の変化は見られない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

閑静な既成市街地であり、特段の変動要因は認められず、今後も住環境良好な地域として推移するものと思料される。需要の高い地域であり、地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

 当該地域及び周辺住宅地域においては、アパート等の収益物件も混在するが、実際の取引においては自用の住宅取得を目的とした取引がその多くを占めており、収益性が土地価格形成に影響しているとは言い難く、収益価格は低位に求められる傾向を有する。よって、本件では実際の取引事例に比準して求められた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地等との価格バランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

 最寄り駅から比較的近く、人気のある地域であるが、熟成度が高く、特段の変化は見られない。地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

住環境良好な住宅地域で、最寄駅及び商業施設からも近く、利便性に優れる。熟成度が高いことから、概ね現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域及び周辺住宅地域においては、アパート等の収益物件も混在するが、実際の取引においては自用の住宅取得を目的とした取引がその多くを占めており、収益性が土地価格形成に影響する度合いは低いものと認められる。よって、本件では実際の取引事例に比準して求められた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に周辺標準地等との価格バランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価は若干上昇した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は相対的に規範性が高い事例を重視して求めたが、商業地の価格は比較目線だけの格差判定では精度に限界がある。収益価格による商業地の収益性検討は不可欠だが低位に求められた。沿道型サービス店舗の賃料等内訳は詳細な事例が少なく純収益の想定はやや不確実でもある。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格は参酌し、類似標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

徒歩圏内であるが、最寄駅からやや距離があることから地価は横ばいの状況である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする既存の住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価は横ばいで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。類似地域における多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正な比準価格を試算し得た。しかし、当該地域は用途が一低専のため経済合理的な賃貸住宅の経営は困難なことから収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。したがって、現実の取引事例に基づく比準価格を標準とし、現下の地価動向を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であるので、規範性の高い多数の取引事例を収集し、これに基づいて比準価格を求めた。一方、収益価格については、当該地域が土地区画整理事業完了後の新興住宅地域であり、未だ賃貸市場が未発達であることから収益還元法の適用は困難であった。したがって、本件では取引事例比較法を単独適用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

小手指駅まで徒歩約12分の既存の戸建住宅地域で、今後も現状程度の住宅地として推移するものと予測される。地価動向は、上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方で、標準地は第一種低層住居専用地域内にあり、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能である。従って、収益価格の試算を断念し、市場における取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

低層住宅地で小手指駅を最寄り駅とする概ね良好な住宅地域である。周辺区画整理が完了し今後も良好な住宅地としてより熟成していくものと思われ、景気動向もあいまって横ばいで推移している。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は自用目的の取引が中心の住宅地域である。周辺に収益物件がほとんどなく賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は適用しない。したがって同一需給圏内の類似地域における取引事例をもとに比準価格を求め、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらには地価動向も考慮しつつ鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

西所沢駅勢圏内の住宅地域である。住宅需要は安定的なエリアであるが、熟成度が高いため新規供給は少なく、地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は従来から低層住宅地域として成熟しており、今後も現状の居住環境を維持し、大きな地域要因の変化・変動はないものと予測する。地価動向は、住宅需要も概ね堅調でありやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が得られた。一方収益性については単身者向け・ファミリー向け共に共同住宅が見られるが、土地価格に見合う賃料水準にないため、収益価格は低位に試算された。したがって主に自用目的の取引に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新所沢駅郊外の比較的閑静な住環境の中にあり、地域も安定的に推移しており地域要因に影響を及ぼすような特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

所沢ニュータウンに隣接する比較的整然としたバス便の住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状程度で推移すると見られ、地価は横ばいと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、実際の取引事例に基づいた市場性を反映した実証的価格である。近隣地域及び周辺地域は自用目的の取引が中心であり、第一種低層住居専用地域の低層住宅地にあるため、収益性を前提とした投資採算性に見合った賃料水準も期待できず試算は断念した。従って、取引実態を反映した比準価格を標準とし、地価動向に留意した前年価格からの推移並びに代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

徒歩圏内であり中心市街地に存する当該地域は利便性も高く景気回復の動きから地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

2駅利用できる既存の住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

所沢市の住宅地域において多数の信頼のある取引事例を収集し得た。近隣地域及びその周辺には、戸建住宅が中心であるが、駅への接近条件も良好なことから共同住宅も見られる。しかし、住宅地域においては居住の快適性が選好されることから、収益価格は低位に求められた。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

小手指駅前の商業地域で、今後も現状程度の商業地として推移するものと予測される。地価動向は、上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、事務所を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方で賃貸物件も認められ、賃貸事例も存在するが、土地所有者が建物のみを投下資本として投資することが多い地域であるため、収益価格の相対的信頼性はやや劣る。従って、市場における取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価はやや上昇した。

地域要因の将来予測

西所沢駅から徒歩約1分強に位置する商業地域。借地も多く地域要因の変動は起きにくい。現状程度での推移が見込まれ、地価は景気動向に応じた上昇も予測される。

価格決定の理由

比準価格は相対的に規範性が高い事例を採用して求めたが、商業地の価格は比較目線だけの格差判定では精度に限界がある。収益価格は地権者の所有ビルが賃料リーダーとなり元本と果実の相関が薄れ易くもあり低位に求められたが、商業地につき収益性の検討が不可欠である。したがって、市場の取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 熟成している低層住宅地域であり、特筆すべき地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

住環境良好な住宅地域で、熟成度も高いことから、概ね現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域及び周辺住宅地域においては、アパート等の収益物件も混在するが、取引の中心は自用目的がその多くを占めており、収益価格は土地価格の形成にさほど影響していない状況にある。よって、本件では実際の取引事例に比準して求められた比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。