地域要因

最寄駅にも近く、利便性良好な住宅地域であり、住宅需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

将来においても、低層の作業所や戸建住宅が混在する地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

アパート、マンション等の収益物件、あるいは事業所、作業所などもみられるが、主に戸建住宅が建ち並んでいる地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格が収益価格よりも高く試算されているのも、自用目的の取引が中心であり、市場性が収益性よりも高く評価されているためであると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成27年3月に、区内に「絶対高さの制限」と「敷地面積の最低限度」の制度が導入され、地域は絶対高さの制限を受けている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域は中低層の小売り店舗や店舗兼共同住宅の多いスキップ村商店街の一角を占める商業地域で、収益物件の取引の他、自用目的の取引も比較的多く見られる。このため、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格は低位となったが、比準価格は、市場実態を反映した信頼性の高い取引事例を収集しえた。したがって、比準価格を重視して収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因について特段大きな変動は見られないが、敷地の細分化が見受けられる。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域であり、当分は現状を維持しながら推移していくものと予測する。

価格決定の理由

アパート等も混在する地域であるが、戸建住宅を主体とし、自用目的の需要が中心となる地域であることから、取引意思の決定にあたっては、比準価格が主導的役割を果たすと判断される。以上より、市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東京メトロ地下鉄成増駅から徒歩圏内の成熟した住宅地域である。地域要因に特別な変動はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、成増駅から徒歩圏内の住宅地として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は居住環境の良好な住宅地域であり、主に自用目的が中心として取引されている。従って、当該不動産取引の典型的な需要者は、収益性よりも居住の快適性を重視して取引意思を決定するものと考えられることから、市場性を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

H27．3に区内に絶対高さ及び最低敷地制度が導入された。その他地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

区道沿いに帯状に続く旧来からの近隣商業地域であり、価格形成に影響を与える程度の地域要因の変動は認められず、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域的類似性を有する事例を広域的範囲より収集し、信頼度に応じて調整のうえ試算しており、実証的な価格が求められている。また、対象標準地周辺には店舗付共同住宅等が比較的多く見られ、収益性からの検討も有用である。よって、本件では市場性を反映した比準価格に、収益性に着目した収益価格を適切に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、標準地と要因比較可能な多数の取引事例及び賃貸事例を収集しえた。周辺類似地域等においては収益物件も見られるが、公法上の規制等から収益採算に見合わない地域であり、売買市場においては居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大多数である。よって、市場の実勢を的確に反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の状況に変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

商業地域だが店舗の数が少なく、賃貸市場としての熟成度が高いとはいえない地域にあり、投資目的の需要は自用の需要に比べ小さいと思われる。よって取引事例に基づく比準価格と賃貸による収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地として利便性の良好な地域であり、底堅い需要がある。地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅を主とした住宅地域で、特に地域要因を変化させる要因はなく、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

居住の快適性を重視する戸建住宅を中心とした住宅地域であるが、共同住宅等も見られる状況である。自用目的の取引が中心と考えられ、収益目的の共同住宅等の取引は散見される程度である。本件においては市場の実勢を反映して実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連にも留意して、代表標準地との検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変化はない。地価は景気回復収束感がみれ上昇傾向から安定傾向となった。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、比較的安定した住宅地であるため、今後当分の間この状態で推移するものと思われる。地価は景気回復に収束感があるものやや強含み。将来は安定傾向なると予測される。

価格決定の理由

共同住宅等が混在するものの収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。鑑定評価額決定に当たっては規範性ある取引事例より得られた比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、前年公示価格及び代表標準地との検討をも考慮し、上記の通り決定した。

地域要因

特になし。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域で、西高島平駅徒歩圏の区画整理地域であるが、高速道路、幹線道路に囲まれ、当面は現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は限られた取引事例から適切な補修正のうえに求めたもので、変動ある地価動向を適切に示している。収益価格はマンション地の価格を求めるにあたっては指標となる価格である。近隣地域及びその周辺での広大地の取引事例が少ない中では、注視すべき試算価格である。以上より、本件では比準価格を中心に、収益価格を参酌し、単価と総額との関連にも留意の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅からの利便性がやや劣るが環境の良好な住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

高台にある閑静な住宅地として熟成しており、当面の間現状に大きな変動はないものと思量する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に存する利用状況等が類似した取引事例から求められた価格であり、概ね規範性が高い。一方で、収益価格は現実の利用状況にかんがみ最有効建物を想定して求めた価格である。アパート混在の住宅地であるが収益物件の取引は少なく自用目的の取引が主体の地域であることから、比準価格を重視して収益価格を参考とし、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周囲に未利用地も散見される最寄駅からやや遠い住宅地域で、格別の変動要因はないが、異次元緩和下の低金利継続等で、地価上昇は継続。

地域要因の将来予測

畑や未利用地が散見される住宅地域で、交通接近性もやや劣ることから、当面、現状を維持して推移すると予測する。地価水準は、異次元緩和下の低金利継続等で、やや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、豊富な取引事例の中から厳選した規範性の高い事例を採用して求めた価格であり、地域の実情を反映し実証的で信頼性が高い。一方、当該地域にはアパートも見られるが、地主による土地活用等が大半で、収益物件自体の取引は少ない。市場での取引は自用目的の戸建住宅が中心で居住の快適性等が重視され価格形成される住宅地域である。よって、比準価格を標準とし収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏にして、土地区画整理事業中で良好な住環境を有しており、需要はかなり増加した。

地域要因の将来予測

区画整理事業が進行中の住宅地域で、住的環境に恵まれていることに加え駅にも近く需要が多い。地価は、上昇傾向を一層強めている。

価格決定の理由

比準価格は同一土地区画整理事業地内の2事例から接近した価格が求められ、この2価格を中心として決定しており信頼性が高い。収益価格は、周辺にアパートが少ないため、遠隔地にある賃貸事例から家賃を求めており、やや信頼性に難がある。これらの検討から規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、上記の通り決定した。