東京都板橋区成増２丁目１６５番６外(成増駅・下赤塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


806,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区成増２丁目１６５番６外(東京都板橋区成増２−１９−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を806,000円/㎡としました。

東京都板橋区成増２丁目１６５番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区成増２丁目１６５番６外
住居表示成増２−１９−２
価格806,000円/㎡
交通施設、距離成増、100m
地積197㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南7.2m区道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

美和子氏による調査レポート

不動産鑑定士美和子
価格806,000円/㎡
個別的要因背面道は建築基準法上の道路ではなく私有地でもあり増価要因は無いと判断した。個別的要因に変動はない。
地域要因平成27年3月に、区内に「絶対高さの制限」と「敷地面積の最低限度」の制度が導入され、地域は絶対高さの制限を受けている。
市場の特性同一需給圏は主として、板橋区及び周辺区の駅前・路線型商業地域。需要者の中心は、小売業・飲食業等を経営する地縁的選好性のある個人・法人事業者や、貸しビル事業者、規模によってはマンション開発事業者等。地域は最寄駅から近く顧客の通行量が維持できるため、商業利用目的の需要が見込める地域であるが、利便性、高容積率を背景としたマンション需要も価格の下支えをしており、建物付で総額2億円程度までが市場での取引の中心となっている。
一般的要因区内人口は微増傾向で推移しているが、不動産の取引件数は横ばいである。取引価格は上昇しているものの、都心部に比し勢いは感じられない。

高橋和隆氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋和隆
価格805,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はないが、背面道は建築基準法上の道路ではなく私有地でもあり増価要因はないと判断した。
地域要因 成増駅至近に位置する商業収益性のある地域であり、稀少性より根強い需要がある。
市場の特性同一需給圏は、板橋区内の東上線・有楽町線若しくは三田線沿線の駅前商業地域である。商業収益性のある地域であることより主たる需要者は店舗としての利用目的の法人、容積率の利用も可能なことより店舗兼マンション販売を目的とする開発業者、店舗兼共同住宅としての利用目的の不動産業者が中心である。需要の中心価格帯は、土地が1億円∼2億円前後である。
一般的要因 新興国経済の不振もあるが、金融緩和により株価は2万円弱で推移。板橋区の人口は55万人、土地の取引件数は横ばいで地価はやや上昇している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7779092
北緯 139度6318104

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

成増駅(地価相場 297,000円/㎡)下赤塚駅(地価相場 374,000円/㎡)西高島平駅(地価相場 285,000円/㎡)和光市駅(地価相場 250,000円/㎡)光が丘駅(地価相場 350,000円/㎡)新高島平駅(地価相場 289,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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