東京都板橋区成増１丁目５３番５(成増駅・下赤塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


412,000円

2017年01月01日に行った東京都板橋区成増１丁目５３番５(東京都板橋区成増１−１６−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を412,000円/㎡としました。

東京都板橋区成増１丁目５３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都板橋区成増１丁目５３番５
住居表示成増１−１６−１
価格412,000円/㎡
交通施設、距離地下鉄成増、330m
地積171㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山下寛樹氏による調査レポート

不動産鑑定士山下寛樹
価格412,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東京メトロ地下鉄成増駅から徒歩圏内の成熟した住宅地域である。地域要因に特別な変動はない。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、成増駅から徒歩圏内の住宅地として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、練馬区及び板橋区内の東武東上線、東京メトロ有楽町・副都心線沿線各駅から徒歩圏内となる住宅地域である。市場の需給動向は、主たる需要者の中心は一次取得者のほか周辺区からの転入も多く需要も堅調であり、また供給も継続的にある。市場での中心となる価格帯（総額）は、新築戸建で4，000万∼5，000万円前後と把握される。
一般的要因区内の人口は微増傾向、生産年齢人口は微減傾向にある。取引件数は微増から横ばい傾向、建築着工戸数は微増傾向にある。

齊藤政治氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤政治
価格412,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね板橋区、練馬区における住宅地域であり、特に代替性が高いのは東武東上線または地下鉄有楽町線沿線の埼玉県に近い住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する第一次取得者が多数を占める。近隣地域は埼玉県等に隣接するエリアであるが、最寄り駅への接近性が良好であることから取引市場における需給は比較的安定している。市場での価格帯は小規模な新築建売住宅で4，000万円台から5，000万円台が中心と把握される。
一般的要因区内の人口は微増傾向で推移しており、景気の緩やかな回復基調とともに、区内地価水準も全般的に上昇傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7738764
北緯 139度6310772

参考：該当物件周辺マップ

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東京都板橋区成増２丁目２０９７番１１東京都板橋区稲荷台４番１０東京都板橋区高島平２丁目１２３４番２外東京都板橋区新河岸３丁目１３番４東京都板橋区成増２丁目１８５番１０東京都板橋区成増１丁目２０１番２東京都板橋区成増一丁目７３番１東京都板橋区東新町一丁目１番２東京都練馬区北大泉町３４７５番１４外

参考：近隣駅の地価相場

成増駅(地価相場 297,000円/㎡)下赤塚駅(地価相場 374,000円/㎡)光が丘駅(地価相場 350,000円/㎡)西高島平駅(地価相場 285,000円/㎡)和光市駅(地価相場 250,000円/㎡)練馬春日町駅(地価相場 383,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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