東京都板橋区高島平５丁目４７番７(西高島平駅・新高島平駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


311,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区高島平５丁目４７番７(東京都板橋区高島平５−４７−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を311,000円/㎡としました。

東京都板橋区高島平５丁目４７番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区高島平５丁目４７番７
住居表示高島平５−４７−７
価格311,000円/㎡
交通施設、距離西高島平、450m
地積224㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内藤九亀氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤九亀
価格311,000円/㎡
個別的要因南側道路に面する点は競争力があるが、画地面積がやや大きい点がやや競争力を減ずる要因となる。個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした閑静な住宅地域であるが、近年、敷地分割により対象標準地より規模の小さな宅地の供給が多くなっている。地域要因の変化はない。
地域要因の将来予測戸建住宅の多く見られる区画整然とした閑静な住宅地域である。近年、細分化が見られるが比較的変化の乏しい地域である。当面はこのまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、都営三田線西高島平駅を中心とし区内同線各駅及び東武東上線区内各駅を最寄駅とする圏域である。需要者の属性は、閑静な戸建住宅地域及び都心への利便性を求めて、板橋区のみならず東京特別区及び埼玉県等の居住者層がみられる。都営三田線の終点で都心への距離がややあるが住宅地として底堅い需要が認められる。市場での需要の中心価格帯は100㎡程度の戸建住宅用地で3500万円前後である。
一般的要因消費増税後の景気及び不動産市況の回復に伴い、板橋区の地価は上昇に転じている

佐藤麗司朗氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤麗司朗
価格311,000円/㎡
個別的要因方位の優位性はあるが、地域内において標準的な画地であり、個別的要因に変動はない。市場競争力は普通であるものと思料する。
地域要因中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特段の変動要因はないものの、景気の回復に伴い地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は板橋区北部、都営三田線沿線各駅から徒歩圏にある住宅地域で、需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心となる。当該地域は区画整然とした街区に中規模一般住宅が多く見られ、良好な住環境が形成されている。景気回復基調の中、需給動向は堅調に推移している。土地の場合1平米当たり300，000円∼350，000円程度が需要の中心である。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続く中で、各種政策の効果もあって景気は回復基調にあり、取引件数、取引価格にも上昇が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7902078
北緯 139度6476091

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西高島平駅(地価相場 285,000円/㎡)新高島平駅(地価相場 289,000円/㎡)高島平駅(地価相場 320,000円/㎡)成増駅(地価相場 297,000円/㎡)下赤塚駅(地価相場 374,000円/㎡)西台駅(地価相場 337,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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