東京都板橋区三園１丁目２２番９(西高島平駅・成増駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


291,000円

2017年01月01日に行った東京都板橋区三園１丁目２２番９(東京都板橋区三園１−４４−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を291,000円/㎡としました。

東京都板橋区三園１丁目２２番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都板橋区三園１丁目２２番９
住居表示三園１−４４−２５
価格291,000円/㎡
交通施設、距離西高島平、550m
地積593㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層のマンションが多い新興住宅地域
前面道路の状況南東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田雅一
価格289,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特になし。
地域要因の将来予測戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域で、西高島平駅徒歩圏の区画整理地域であるが、高速道路、幹線道路に囲まれ、当面は現状程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、都区部住宅地域。需要者の中心は、マンション開発事業者が中心であるが近年の用地仕入れ需要過多により供給は少ない。土地は一種当たりで30万円∼60万円前後が需要の中心とみられる。新築マンションではファミリータイプでは3，000万円前後∼4，000万円前後が多く供給されている。新築建売住宅で総額4，000万円前後が需要の中心である。
一般的要因区内人口・世帯数は微増、地価はやや上昇傾向であるが不動産の取引件数がほぼ横ばい傾向。分譲販売価格上昇により分譲住宅販売が伸び悩んでいる。

齊藤政治氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤政治
価格293,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中層のマンションが多い新興住宅地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測中層のマンションが多い新興住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね東京23区北部の住宅地域で特に代替性が高いのは都営三田線沿線を中心とする埼玉県境に近い板橋区内の住宅地域である。需要者の中心は敷地規模の観点から不動産業者や社宅利用目的の法人等が中心である。近隣地域は埼玉県に隣接するエリアに位置しているが、最寄り駅徒歩圏であることから取引市場における需給は比較的安定している。市場での価格帯は、500㎡程度の共同住宅用地で1億5，000万円前後と把握される。
一般的要因区内の人口は微増傾向で推移しており、景気の緩やかな回復基調とともに、区内地価水準も全般的に上昇傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7912214
北緯 139度6410596

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西高島平駅(地価相場 285,000円/㎡)成増駅(地価相場 297,000円/㎡)新高島平駅(地価相場 289,000円/㎡)和光市駅(地価相場 250,000円/㎡)高島平駅(地価相場 320,000円/㎡)下赤塚駅(地価相場 374,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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