地域要因

菊陽町の辺縁部付近に形成された農家住宅を中心とした住宅地域。周辺人口は増加傾向を維持しているが宅地需要は震災後やや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は、菊陽町の辺縁部付近に形成された農家住宅を中心とした住宅地域である。周辺にアパート等は見られず、自用目的での取引が大部分であり、賃貸市場は成立していない。以上の状況から、前年標準地価格との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は、国道57号線背後の町中心部周辺に形成された混在住宅地域。周辺人口は増加傾向を維持しており、震災前の水準までほぼ回復している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は、国道57号線背後の町中心部周辺に形成された既成の戸建住宅を中心とした住宅地域である。周辺には、アパート等賃貸物件も見られるが、自用目的の取引が大半を占める。したがって、代表年標準地との均衡に留意し、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。周辺の大型商業施設への顧客流出は否めないが、背後人口の増加や不動産投資需要の高まり等、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

駅前に位置する県道沿いの商業地域。地域要因に特段の変化は見られず、現状を維持するものと予測する。大型商業施設の進出により相対的地位の低下がみられるが、背後住宅地の成熟に伴い、地価はやや強含みで推移。

価格決定の理由

近隣地域内では、自己使用目的の物件が多く、対象標準地が属する不動産取引市場においては、収益性を充分に反映した価格形成がなされているとはいい難い。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域であるが、光の森周辺の発展を受けて住宅開発の波が押し寄せており、周辺ではミニ分譲がみられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は農家住宅や一般住宅からなる住宅地域であり、賃貸市場が成熟していない。この場合収益性よりも住宅地としての利便性や人気に基づく市場性が有力な指標となる。また市街化調整区域であるためアパート等がほとんどなく、賃貸市場における適正な賃料水準の把握が極めて困難であったため、収益還元法は採用しなかった。したがって実証的な試算価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

光の森の近隣に存する住宅地域であるが、地震被害の影響は小さく、地域要因に特段の変動はないものの、住環境に優れ、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

光の森の近隣に存する既成住宅地域であるが、居住環境に優れるため、周辺地域を含む人口の増加傾向にも反映されるように、地価は今後もやや強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

地域内は自己利用目的の一般住宅が中心であり、対象地上に賃貸用建物の建築を想定することは経済合理性、実現性の点から妥当でないため、賃料収入に基づく収益価格の試算は断念した。したがって、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められ、自己利用目的の取引市場における価格水準をより強く反映した実証性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

「光の森」地区の宅地分譲も一巡し、需要の多くは市街化調整区域の新規分譲地へ波及。近隣地域での取引はやや低迷気味で地価は横ばい圏内で推移。

地域要因の将来予測

人気の高い「光の森」地区の宅地分譲一巡後、需要は主に北向方面に向かっている。JR豊肥本線による地域分断等が指摘される近隣地域への需要波及は僅少で、地価は概ね横ばい圏内で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域であり、総じて賃貸市場は未成熟で元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算されたものと判断する。近隣地域では安全性、利便性、快適性等を指向する自用目的での取引が中心で、周辺類似不動産の取引価格が価格形成の主要指標と思料する。よって、収益価格は参考に留め、代表標準地との価格検討を踏まえたうえで比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が比較的良好な閑静な住宅地域であること等から安定的な土地需要が存しており、土地価格はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅を中心とする区画整然とした閑静な住宅地域である。居住環境が比較的良好な地域のため土地需要が比較的安定していること等から、当面は土地価格はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は収益性よりも居住の快適性等が重視される閑静な住宅地域であり、また、行政的条件の観点からも賃貸用建物の想定は現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、地域的特性の推移動向、不動産市場の需給動向並びに周辺地域との価格バランス等を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災の被害は相対的に軽微であり、良好な住環境等を背景として宅地需要は堅調であり、土地取引等も多く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅を中心とした区画整然とした閑静な住宅地域である。震災の被害は相対的に軽微であり、商業施設への良好な接近条件等により需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅を中心に構成されており、また、対象標準地は規模が小さく、賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。なお、典型的な市場参加者である個人等は市場で成立した取引価格を購入意思決定の指標にするものと判断され、比準価格の説得力は高いものと判断される。従って、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、市場動向等を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。光の森を中心とする堅調な土地需要の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

熊本市に隣接する武蔵ヶ丘住宅団地内の住宅地域で、地域に特段の変化はみられず、現状を維持するものと予測する。光の森周辺部の土地需要は堅調であり、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は1低専に指定された戸建住宅を中心とする地域に位置し、賃貸市場のニーズに合致した建物の建築が困難であるため、収益価格の試算を断念した。比準価格は価格牽連性の高い住宅地の取引事例から求めており、その規範性は高い。鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。周辺での土地区画整理事業内の発展に伴う利便性の向上を背景に、堅調な土地需要が見られる。

地域要因の将来予測

近年の国道57号沿線の土地区画整理事業内での商業施設の集積や都市計画道路の整備等もあって、菊陽町市街地東部の土地需要は高まっており、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。比準価格は菊陽町東部に位置する住宅地の取引事例から求めており、その規範性は高い。鑑定評価額の決定にあたっては、居住の快適性を重視する住宅地域であり、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。