熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字下屋敷１８９７番５(光の森駅・三里木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,300円

2017年01月01日に行った熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字下屋敷１８９７番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,300円/㎡としました。

熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字下屋敷１８９７番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字下屋敷１８９７番５
住居表示 
価格24,300円/㎡
交通施設、距離三里木、1,300m
地積481㎡
形状不整形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に一般住宅が見られる既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西浦良一氏による調査レポート

不動産鑑定士西浦良一
価格24,300円/㎡
個別的要因格別の変動要因はなく、震災による地割れ等の被害も認められない。
地域要因菊陽町の辺縁部付近に形成された農家住宅を中心とした住宅地域。周辺人口は増加傾向を維持しているが宅地需要は震災後やや弱含みで推移している。
市場の特性 同一需給圏は、菊陽町内の辺縁部のほか隣接町内に形成された同種の住宅地の圏域である。需要者層は同町内及び熊本市内に通勤するサラリーマン世帯等の二次取得者層が中心である。周辺は雇用状況等の改善を背景に、人口は微増傾向にあり住宅地需要は高めで推移していたが、震災後の市場停滞等の影響もあり、やや弱含んでいる。土地は500㎡で1，200万円程度、新築戸建物件は2，700万円程度が市場における中心価格帯である。
一般的要因菊陽町は震災による被害は南域を除き比較的軽微であった。震災後一時的な市場の停滞は生じたが、地域により移転需要が強く概ね回復傾向にある。

江口泰史氏による調査レポート

不動産鑑定士江口泰史
価格24,300円/㎡
個別的要因居住の快適性，利便性等に影響を与える特段の要因変動は認められない。
地域要因光の森周辺や国道57号からみて地勢が一段低い地域で、開発の影響を受けていない。農地や農家住宅を主体とした地域であり、発展傾向も乏しい。
市場の特性 同一需給圏は菊陽町・大津町・合志市・熊本市北東部の価格品等中位以下の住宅地域である。主な需要者は菊陽町及びその周辺に居住または地縁血縁等を有する者等である。所得者層は中位である。菊陽町では光の森周辺をはじめとして開発が進み、人口増加傾向と商業施設の進出が著しいが、近隣地域はそのような開発の影響を受けていない旧来からの農家集落であり需要は低い。土地は1，000万円前後の取引が多く。新築戸建はあまりない。
一般的要因金融緩和等による全般的な不動産市況の好調に加え、菊陽町は人口が増加し続けており、震災の影響も小さく、宅地需要は増加が続く。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,畑
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8568348
北緯 130度7881519

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市龍田町弓削字上之原７６６番７熊本県熊本市龍田町弓削字古閑ノ上９０８番４４熊本県熊本市北区龍田町弓削字古閑ノ上９０８番４４熊本県熊本市北区龍田町弓削字権現窪６４６番２０熊本県菊池郡菊陽町津久礼字廣街道２３７０番７熊本県菊池郡菊陽町津久礼字廣街道２３４７番４熊本県菊池郡菊陽町津久礼字駄飼代２６１０番２熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字廣街道２３７５番２熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字廣街道２４２８番１外熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字廣街道２４２８番１外

参考：近隣駅の地価相場

光の森駅(地価相場 50,350円/㎡)三里木駅(地価相場 50,300円/㎡)武蔵塚駅(地価相場 51,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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