熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２３４３番２(光の森駅・三里木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,500円

2017年01月01日に行った熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２３４３番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,500円/㎡としました。

熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２３４３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２３４３番２
住居表示 
価格52,500円/㎡
交通施設、距離三里木、100m
地積988㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗併用住宅、中層ビル等が混在する商業地域
前面道路の状況北9.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

戸取憲正氏による調査レポート

不動産鑑定士戸取憲正
価格52,500円/㎡
個別的要因格別の要因変動はなく、代替競争不動産との比較における優劣及び競争力の程度が需給に与える影響は特にない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。周辺の大型商業施設への顧客流出は否めないが、背後人口の増加や不動産投資需要の高まり等、地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測駅前に位置する県道沿いの商業地域。地域要因に特段の変化は見られず、現状を維持するものと予測する。大型商業施設の進出により相対的地位の低下がみられるが、背後住宅地の成熟に伴い、地価はやや強含みで推移。
市場の特性同一需給圏は、菊陽町を中心に熊本市北東部、合志市及び大津町に位置する商業地域と判定した。需要者は、地縁性を有する地元事業者、県内外で事業活動を行う法人等が中心である。駅前であるが、核となる商業施設はなく繁華性にやや欠ける。近年、周辺の大型商業施設へ顧客は流出しており、商業地としての相対的地位は弱まっているが、人口増加や背後住宅地等の発展により、土地需要の回復がみられる。
一般的要因県内景気は、復興需要の顕在化が進む中で回復基調にある。人口は増加傾向にあって、利便性の良好な光の森を中心として、発展傾向にある。

江口泰史氏による調査レポート

不動産鑑定士江口泰史
価格52,500円/㎡
個別的要因商業収益等に影響を与える特段の要因変動は認められない。
地域要因光の森周辺や菊陽バイパス沿いへと商業の中心はシフトしており、繁華性は低く、出店圧力は弱いものの、鉄道駅に近接して用途の多様性が高い。
地域要因の将来予測光の森周辺や国道57号菊陽バイパス沿いの地域へと商業集積は移行しているが、駅前かつ県道沿いの立地であり、用途の多様性が指摘される等、一定の需要が認められ、震災の影響も無く、地価は概ね横ばい傾向と予測。
市場の特性 同一需給圏は、菊陽町に加えて隣接する熊本市北東部や合志市に位置する商業地域一帯に及ぶと判定される。自己利用目的の個人事業者、法人等が主たる需要者で、地域内の取引は殆ど見受けられず、標準的な価格帯の把握は困難である。光の森周辺や菊陽バイパス沿いへと商業の中心はシフトしており、商業立地性はさほど高くないものの、県道沿いにあって鉄道駅への接近性が良好なことから用途の多様性が高く、底堅い需要が認められる。
一般的要因金融緩和等による全般的な不動産市況の好調に加え、菊陽町は人口が増加し続けており、震災の影響も小さく、宅地需要は増加が続く。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,畑
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8568348
北緯 130度7881519

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

熊本県熊本市龍田町弓削字上之原７６６番７熊本県熊本市龍田町弓削字古閑ノ上９０８番４４熊本県熊本市北区龍田町弓削字古閑ノ上９０８番４４熊本県熊本市北区龍田町弓削字権現窪６４６番２０熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字宮ノ上３８２番３熊本県菊池郡菊陽町津久礼字廣街道２３７０番７熊本県菊池郡菊陽町津久礼字駄飼代２６１０番２熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字廣街道２３７５番２熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字廣街道２４２８番１外熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字廣街道２４２８番１外

参考：近隣駅の地価相場

光の森駅(地価相場 50,350円/㎡)三里木駅(地価相場 50,300円/㎡)武蔵塚駅(地価相場 51,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード