熊本県熊本市北区武蔵ケ丘３丁目２９番(武蔵塚駅・光の森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,800円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市北区武蔵ケ丘３丁目２９番(熊本県熊本市北区武蔵ケ丘３−１６−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,800円/㎡としました。

熊本県熊本市北区武蔵ケ丘３丁目２９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市北区武蔵ケ丘３丁目２９番
住居表示武蔵ケ丘３−１６−２５
価格64,800円/㎡
交通施設、距離武蔵塚、700m
地積298㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

津留伴一氏による調査レポート

不動産鑑定士津留伴一
価格64,800円/㎡
個別的要因南道路で日照・通風など、居住の快適性が優れ、選好性が増している。
地域要因利便性等に恵まれており、需給動向も徐々に回復しており、地価は横這い傾向に推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後とも住環境には変化はないものと予測される。地価は景気回復基調や値頃感などから、今後とも横這い傾向で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、熊本市の郊外であり、主として熊本市の北東部地区である。需要者の中心は、熊本市及び周辺市町村に居住する40代前後の第1次取得者が多い。熊本地震の影響は少なく、郊外住宅地では土地の選別化が進み、利便性に恵まれた地域では競争力が強まっている。土地は250㎡∼300㎡程度で、2，000万以内が大半である。新築戸建で3，500万円程度の物件が需要の中心になっている。
一般的要因県内経済は熊本地震以降の復旧需要等により回復が広がっているが、郊外への波及効果は限定的である。

菊川耕思氏による調査レポート

不動産鑑定士菊川耕思
価格64,800円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、接面道路方位が南であるため、日照・通風等の居住環境の面でやや優っている。
地域要因居住環境が比較的良好な住宅地域であるため安定的な土地需要は存するものの、近接団地との競争力に欠け、土地取引等は活発化していない。
地域要因の将来予測近隣地域は、一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。居住環境が比較的良好な住宅地域であるものの、地域内に土地需要を増加させる格別の変動要因はなく、土地価格は概ね横這い傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、武蔵ケ丘3丁目を中心に熊本市北東部及び隣接する菊陽町の住宅地域に及び、需要者層は、自己の居住目的での土地取得を望む熊本市の勤労者世帯層等が中心である。居住環境が比較的良好な住宅地域であるが、近接する大型住宅団地である「光の森」との競争力に劣ること等から、近年の土地取引件数は減少傾向にある。なお、取引規模・総額にバラツキがあるが、概ね土地総額で1500万円∼2000万円程度が需要の中心となる価格帯と思われる。
一般的要因熊本市北区における熊本地震による影響は総じて比較的少なく、地勢や街路条件の劣る地域等を除き、相応な土地需要が存する。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8551906
北緯 130度7681066

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武蔵塚駅(地価相場 51,550円/㎡)光の森駅(地価相場 50,350円/㎡)三里木駅(地価相場 50,300円/㎡)須屋駅(地価相場 47,350円/㎡)三ツ石駅(地価相場 45,500円/㎡)黒石駅(地価相場 45,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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