地域要因

周辺の大型複合施設やディスカウントショップ等との競合により、アーケード商店街の経営環境は年々厳しくなっている。

地域要因の将来予測

当該地は、戸畑駅前の伝統的な商店街、アーケード街で、かつて区内では最も繁華な商店街であったが、大型郊外店等との競合に押され、地位は低下しており、商況は低調である。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。当該地域はアーケード商店街で、テナント方式もあるが、自用建物によるものが中心である。また古い建物が多く、賃料相場も継続賃料を基盤としており、この賃料に基づいて試算した収益価格はやや低位となった。手法の適用に当たっては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、更には代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR戸畑駅至近の商業地域として特段の変動は認められないが、好立地条件による希少性を有し、地価は概ね堅調に推移している。

地域要因の将来予測

JR戸畑駅に隣接する路線商業地域である。高齢化が進行し商圏縮小による需要減退が指摘される一方、好立地条件からマンション需要も認められ、地価は概ね堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する複数の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地の収益性を反映した理論的価格である。但し、対象地は戸畑駅前の立地ながら賃貸市況はやや弱くかつ自用の店舗・事務所利用が多い地域のため、テナントからの賃料収受に基づく収益価格は低位に試算されたものと思料する。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。

地域要因

戸畑駅背後の商業地域は繁華性が劣り、空き店舗が見られる。商業地としての需要は弱いが、地価の下落幅は縮小傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域はJR戸畑駅背後の既存商業地であり、地域要因に特に大きな変動はない。当分は現状維持で推移するものと思われるが、地価の下落幅は縮小傾向にあるものと思料される。

価格決定の理由

当該近隣地域は戸畑駅背後の商業地域であるが、区内の他地域と比較しても繁華性の衰退は否めない。自己使用の小規模店舗が連たんし賃料水準を把握することは困難であり、収益価格は相対的に劣る。一方比準価格は類似地域より信頼性のある取引事例を採用し、規範性は高い。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに周辺商業地の需給動向を勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺類似地域内に直近一年間の取引事例が少なく動向を把握し難いが、売り希望価格は一定の価格水準を保っており、ほぼ横這いで推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変化はなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。JR戸畑駅に近いため、用途の多様性もあり、地価は落ち着いた動きになっている。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域に所在する事例のうち、特に規範性の高い3事例の価格の中庸値を重視し求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。収益価格は、古い建物が多く新規賃料の精度が劣るうえ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。事業所等が混在する住宅地域であり、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特段の変動要因はないが、戸畑中心部で幹線道路沿いの商業地域であり、マンション用地の需要が根強いため地価水準は上昇傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域内では、店舗・事務所の賃貸も多いが、現況下では空店舗も多く、マンション利用も多くなりつつあるため、求めた収益価格はやや不安定な点も認められる。さらに、自用目的の取引も多いため、比準価格を重視し、収益価格を参考に、不動産の需給動向及び地域の推移並びに代表標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

変動の要因はなく、今後とも現状のままの利用状況が続くものと予測される。当該地域では、依然として需要が弱含みであり地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持したまま推移するものと予測される。店舗の集積度がやや劣る地域であるが、景気の回復基調を受けて地価は回復傾向にあると思料する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域の多数の取引事例から求められたものであり、実証性が高い。地域内に賃貸物件は一部あるものの、新規契約案件はほとんどなく、適正な賃料水準を把握し難いため、収益価格の信頼度は相対的に劣るものと思料する。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、需給圏内の商業地の需給動向並びに周辺の公基準地価格の推移動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

事業所等主体の幹線沿い既成商業地域である。繁華性に欠けるが、住宅地としての潜在需要が指摘され、地価は概ね堅調に推移している。

地域要因の将来予測

戸畑区中心部寄りに位置する事業所主体の商業地域である。高齢化進行により商業地としての衰退傾向が指摘されるが、住宅地としての潜在需要は強く、将来的にはマンション用地への移行が予測される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する戸畑区内の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地の収益性を反映した理論的価格である。但し、近隣地域は自用の店舗・事業所利用を中心とし、テナントからの賃料収受を前提とした賃貸市場の成熟度はやや低調なため、収益価格は低位に試算されたものと思料する。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として特段の変動要因はないが、利便性のよい住宅地域として成熟しており、住宅地の取引は徐々に回復しつつある。

地域要因の将来予測

近隣地域は利便性、環境面等で比較的良好であり、需要は根強いものがある。マンション等との競合もあるものの、戸建住宅に対する価格は持ち直していくことが予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。当該地域は貸家目的のアパート、マンション等も見受けられるが、地価の動きに賃料は敏感に反応していないため、この賃料に基づいて試算した収益価格はやや低位となった。このため、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は当区西部の傾斜地に位置しており、住環境等に変化はないが、利便性に劣る住宅地の需要は弱い。

地域要因の将来予測

戸畑区西部の高台に位置する既存の住宅地で、大きな環境変化も見られず、現状を維持したまま推移していくものと予測され、地価水準については、利便性に劣る点等から引き合い少なく下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内では低層の共同住宅も散見されるものの自用の戸建住宅が多くを占め、賃貸市場については成熟しているとは言い難く、土地価格に見合った賃料相場が形成されていないため収益価格が低く試算された。よって、本件では、市場性を反映し説得力に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、また、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格との均衡や地域の不動産需給動向などにも留意して、表記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

 若戸トンネル工事による道路が開通し、若松区の工業地域との関連性が期待される地域である。地価水準はほぼ横這いである。

地域要因の将来予測

 当該地域は古くからの工業地域である。当分の間、現状の使用が継続するものと考えられる。格別の変動要因は見当たらず、地価水準は引き続き下落傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

 当該近隣地域は、自用目的の所有が支配的な区画整然とした工業地域であり、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は採用できなかった。取引事例は近隣地域を含め、北九州市内広域から信頼性のある事例を採用した。したがって、評価手法の適当に当たっては比準価格を標準とし、さらに地元精通者による意見等も十分に斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性も概ね確保され用途の多様性が認められる地域では相応の用地需要もあり、地価は上昇傾向で推移するようになった。

地域要因の将来予測

近隣地域では大きな環境変化は見られないが、当区の利便なところでは相応の用地需要があり、地価水準も上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は自社自用の物件の多い地域で賃貸市場が成熟しているとは言い難く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低く試算された。一方、比準価格は類似地域より選択要件を具備した事例を採用して試算しており、市場性を反映し実証的な価格と言える。よって、本件相対的な説得力に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考として調整を行い、周辺地域での不動産需給動向等も勘案のうえ、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

中心商業地の衰退に伴い、当該地域もシャッターで閉まっている店舗が見られ、商業地としての需要が低調気味である。

地域要因の将来予測

空店舗がかなり見られるアーケード商店街で、商業経営は厳しい状態である。今後も地域の衰退傾向は変わらず、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地はアーケード商店街内の商業地である。閉鎖店舗が見られ、賃貸物件の新規契約も乏しく、投資目的での取引も期待できない。よって土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたものと考える。本件では、比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、前年価格との整合性さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

スーパーを中心とする大規模店舗への顧客流出に伴い、中心商業地が衰退している。当該地域も同様で空店舗が見受けられ、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

若松区内の中心商業地の北側に位置する店舗、店住併用等の商業地である。周辺アーケード街はシャッターが閉められている店舗も見られ、地価水準は下落傾向であると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、商業地の取引事例が少ないため若松区東部の商業地の3事例と八幡東区内の1事例を採用し求めた。求められた価格は、市場性を反映した実証的価格である。収益価格は比準価格に比べ低く求められたが、適正な賃料を見出しがたい状況であるためと思われる。よって、商業地であるが比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺環境など特段の変動は認められないが、近隣地域周辺の住宅地需要は堅調に推移しており、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

JR戸畑駅外縁部の既成住宅地域として格別の要因変動はないが、区内では有数の住宅地域として良好な居住環境を形成しており、地価水準は今後も概ね堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実の取引価格から求めた実証的価格である。本件では選択要件を具備した戸畑区内の複数事例より査定しており、比準価格は実証的かつ妥当と思料する。収益価格は標準地周辺ではアパート等が散在するものの土地価格に見合う賃料水準が形成されない地域のため低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては、快適性が重視される住宅地であり、比準価格を重視し、収益価格を考量し、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。