地域要因

地域要因に特別な変動は認められないが、景気の減速から地価は若干の下落に転じている。

地域要因の将来予測

小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。景気の減速から地価は若干の下落が認められ、今後も弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅の外アパート等が見られる住宅地域。最寄駅からやや遠く、周辺に新幹線も通るが、価格の割安感で需要は一定あり、地価は概ね横ばい傾向。

地域要因の将来予測

一般住宅、空地、アパート等も見られる最寄駅にやや遠い住宅地域。価格水準が低く需要は一定ある。地域要因に格別の変化がなく、今後とも現状を維持するものと予測。地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅にアパート等も混在する住宅地域に存するが、画地規模や間口・奥行の関係等から、採算性が見込める賃貸住宅の建築は困難と認められ、また自用目的の取引が中心となる地域のため、収益還元法の適用を断念した。従って、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅への利便性は認められるものの、十全でない街路条件等を反映して地価水準は弱含みである。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。戸建住宅の取引は増加しつつあるものの地価水準は弱含みであると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。画地規模が比較的小さい周辺地域の事例を中心に採用する等規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も認められる。

地域要因

周辺に大型商業施設が立地する既成住宅地域である。地域的特性に変化は認められず、実需に基づく需要が安定している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心に共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。需要は安定的であり、地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺地域では収益物件が散見されるが、取引の中心は自己使用不動産であり、居住の快適性が取引の指標である。また、標準地は画地規模が小さいため、賃貸経営上合理的な建物を想定することが困難である。よって、本件では、このような地域的特性等を踏まえ、収益還元法の適用を断念し、規範性を有する事例に基づく市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅、共同住宅、駐車場等が混在する住宅地域。最寄駅に比較的近く、都心への利便性が良好で需要も底堅く、地価はやや上昇傾向。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか駐車場や低層マンション等が見られる最寄駅に近い住宅地域。地域要因に格別の変化がなく当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅のほかマンションや駐車場等が見られる住宅地域に存するが、自用目的での取引が中心であり、収益目的のための賃貸用共同住宅等の新規供給は少なく、画地規模が小さい為、経済合理的な賃貸経営は難しいと判断し、収益還元法の適用を断念した。従って、信頼度の高い複数の取引事例から試算された市場性を有する比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

阪急塚口駅から徒歩圏に位置し、利便性が良好なため、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は微増乃至横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建築が困難であり、収益価格は試算していない。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。したがって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、利便性と住環境良好な住宅地で根強い需要があり、地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持すると思われる。市内では比較的選好性の高い地域で、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域には低層の賃貸共同住宅等も散見されるが、収益目的での取引は殆ど無く、専ら自己利用目的での取引が中心である。収益価格を試算したが、一種低層住居専用地域であり土地に対して建物面積が小さく収益価格は低位に求められた。従って、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。駅から遠く、やや競争力に欠け、地価はやや軟調である。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状のまま維持するものと予測する。景気は、このところ弱さもみられ、地価も二極化が進んでおり、地価水準は下落傾向と予測する。

価格決定の理由

敷地面積が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅が建てられないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

細街路が多い既成住宅地域であり、地域的特性に変化は認められない。実需に基づく安定的な需要が存する地域である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域には賃貸共同住宅が散見されるが、賃貸市場は未成熟で、元本価格に見合う賃料が形成されておらず収益価格は低位に試算された。当該地域の取引は自己使用不動産が中心で、居住の快適性を指標として価格が形成されている。よって、本件ではこのような地域的特性を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、居住環境及び利便性良好な立地が好まれ需要は多く、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅と低層共同住宅の多い区画整然とした住宅地域であるが、周辺でマンション建設等も見られる。利便性良好で根強い需要があり、地価はしばらく上昇が続くと予測する。

価格決定の理由

周辺地域には戸建住宅のほか共同住宅も見られるが、自己利用目的での土地取引が中心であり、収益目的での取引は少ない。また、標準地は地積が小さくかつ形状等から経済合理的な賃貸住宅の建設が困難であるため収益還元法は非適用とする。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であることから、市場の取引の実態を反映し規範性が高いと判断される比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

阪急とJRの2路線が利用可能な地域で、需要は堅調である。面大地に対する希少性は高く、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに中層共同住宅が多く見られ、最寄り駅からも近い住宅地域で、当面は現状維持と予測する。森永跡地の開発に伴う価格への影響は特になく、地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域では、立地条件が良好であり、面大地に対するはマンション需要は多い。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。開発法による価格は、デベロッパーの投資採算性に着目して求めた価格であり、本件のような面大地では説得力を有するが、想定要素が多いことは否めない。したがって、比準価格を標準とし、開発法による価格を比較考量し、更に、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

良好な住環境や利便性を反映して資産目的や買い替え層等の需要にこれまで支えられ、需給関係は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で現況の住環境を概ね維持するものの、画地の細分化が進むものと予測する。地価水準はこれらを反映して今後概ね上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。自用目的での取引が優勢で、賃貸共同住宅等の収益物件は見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成し得ていないため、収益価格はやや低位に試算された。従って収益性よりも居住の快適性が選好される住宅地域であるため、実証的な比準価格を中心に、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。駅から徒歩圏内に属するなど、市内でも比較的利便性良好な地域であり、堅調な需要がみられる。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。地域及び需給の状況から、地価は当面堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅を主体とした地域である上、標準地の画地規模が小さく、経済性ある賃貸事業を想定することが困難であったため、収益還元法の適用は断念した。本件で試算された比準価格は、市場において成立した正常な取引事例をもとに求められた価格であり、市場の実態を反映し実証性に優れている。 よって、本件では、代表標準地からの検討結果にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境は概ね良好であり、駅近で利便性にも優れていることから2次取得者層を含む需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心としてマンション等も見受けられる住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。地価については、良好な住環境・利便性を反映し今後上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の所在する地域は、一般住宅のほかマンション等も見られる住宅地域であるが、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断されるため、本件では収益還元法の適用は断念した。従って、本件評価においては市場性を直接反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

阪急伊丹駅周辺では分譲マンション「プラウドシティ伊丹」、「エルグレース伊丹郷町」が供給予定。駅近はマンション需要が強く、地価は強含み。

地域要因の将来予測

中高層の共同住宅が多い利便性のよい住宅地域であり、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向にある。

価格決定の理由

マンション用地の需給関係は、景気によるマンション販売状況や金融環境の影響を受けやすく、比準価格はこのような市況を反映した価格である。一方、分譲マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行う分譲マンション業者で、開発法による価格はこれら需要者の視点を反映した価格である。よって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、規準価格との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の周辺地域への影響は見られないが、居住環境の良好な背後住宅地価の下支えが認められ、不動産市場は堅調である。

地域要因の将来予測

近隣地域は駅前商業地域として概ね均衡の状態にあり、当面は現状のまま推移するものと判断する。居住環境の良好な背後住宅地価の下支えが認められ、不動産市場は堅調である。

価格決定の理由

駅前に再開発された地区に隣接する商業地域である。土地価格は駅前商業地との繁華性等の比較及び背後の周辺住宅地価格との関連の両面から形成されている。近隣地域内は自用の店舗が多くを占め、商業事業者向け賃貸市場の成熟の程度はあまり高くないと判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域で、住環境も良く、根強い需要がある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は微増乃至横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建築が困難であり、収益価格は試算していない。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。したがって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。