兵庫県伊丹市西台３丁目５２６番１２(伊丹駅・新伊丹駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
239,000円
2017年01月01日に行った兵庫県伊丹市西台３丁目５２６番１２(兵庫県伊丹市西台３−２−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を239,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県伊丹市西台３丁目５２６番１２ |
| 住居表示 | 西台３−２−８ |
| 価格 | 239,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 阪急伊丹、350m |
| 地積 | 951㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)9F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の共同住宅が多い利便性のよい住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.4m市道 |
| その他の接面道路 | 東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
岡田忠純氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡田忠純 |
|---|---|
| 価格 | 238,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南東角地で選好性は優る。間口が広く不整形によるマイナスはない。 |
| 地域要因 | 阪急伊丹駅周辺では分譲マンション「プラウドシティ伊丹」、「エルグレース伊丹郷町」が供給予定。駅近はマンション需要が強く、地価は強含み。 |
| 地域要因の将来予測 | 中高層の共同住宅が多い利便性のよい住宅地域であり、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急伊丹線及びJR福知山線沿線の共同住宅が多い住宅地域。需要者の中心は、沿線の事業所に通う伊丹市内の居住者が多い。駅から近く、生活利便性のよい良好な住環境の地域で、分譲マンションに適している。分譲マンション用地は30∼60戸が供給できる規模で、容積率100％あたり7∼8万円以上。分譲マンションの販売価格は平均価格で上昇しているが、大型案件の供給を控え3，000∼3，500万円前後が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 人口は微増、取引件数、建築着工件数は減少傾向。昆陽東の「プラウドシティ伊丹」では「阪急オアシス」が出店し、447戸が供給予定。 |
山本考一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本考一 |
|---|---|
| 価格 | 239,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。なおマンション敷地として建物等の適正な配置が可能であり、不整形による減価はなしと判定した。 |
| 地域要因 | 近隣地域を含め、マンション建設の増加により、駅徒歩圏での人口増加が認められる。それに伴い周辺ではスーパーの新規出店・建替等が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 利便性・居住環境とも良好な、中高層の共同住宅等が多い住宅地域である。マンション素地の供給は限定的である一方、依然として需要は旺盛である。地価はやや強含みにて推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、北摂・阪神間の住宅地域で、伊丹市及び隣接市も含む圏域である。需要者の中心は、伊丹市居住者が多数を占めるほか、他市からの流入も見られる。利便性・居住環境の優れた地域であり、面大地についてはマンション素地としてディベロッパーから堅調な需要がある。用地仕入値として容積率100％あたり22万円／坪∼26万円／坪程度、新築マンションは3，200万円∼3，500万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 伊丹市は利便性・住環境とも良好、人口推移は安定的で、底堅い需要が認められる。景気回復を受け、地価はやや強含みにて推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7775514 北緯 135度4149125 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
伊丹駅(地価相場 175,000円/㎡)新伊丹駅(地価相場 203,000円/㎡)伊丹駅(地価相場 180,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)北伊丹駅(地価相場 173,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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