兵庫県伊丹市梅ノ木４丁目３３番１外(新伊丹駅・伊丹駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


248,000円

2017年01月01日に行った兵庫県伊丹市梅ノ木４丁目３３番１外(兵庫県伊丹市梅ノ木４−３−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を248,000円/㎡としました。

兵庫県伊丹市梅ノ木４丁目３３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県伊丹市梅ノ木４丁目３３番１外
住居表示梅ノ木４−３−１２
価格248,000円/㎡
交通施設、距離新伊丹、180m
地積227㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上原卓志氏による調査レポート

不動産鑑定士上原卓志
価格248,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因良好な住環境や利便性を反映して資産目的や買い替え層等の需要にこれまで支えられ、需給関係は比較的堅調に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で現況の住環境を概ね維持するものの、画地の細分化が進むものと予測する。地価水準はこれらを反映して今後概ね上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急伊丹線及び神戸線沿線で概ね伊丹市を中心に阪神間の優良住宅地域である。需要者の中心は、富裕層のほか、細分化後の画地については伊丹市及び阪神間の居住者がその多くを占める。資産目的のほか買い替え層を含んだ実需が認められ、需給関係は比較的堅調に推移するほか、開発業者による建売住宅としての細分化も見られる。市場での実需の中心となる価格帯は規模などの画地条件等により千差万別であり、把握が困難である。
一般的要因阪神間のベッドタウンである伊丹市の人口は微増傾向である。生活の利便性が優れる住宅地を中心に需要は堅調である。

中村要氏による調査レポート

不動産鑑定士中村要
価格248,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変動はないが、市内屈指の優良住宅地域であり、地価は上昇傾向にあるものと思料する。
地域要因の将来予測市内でも特に住環境及び利便性の良好な住宅地域であり、地域要因は今後当分の間は概ね現状を維持した状態で推移するものと思料する。地価は強含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊丹市及び隣接市の阪急沿線を中心とする住居系地域一帯と捉えられる。需要者は同一需給圏内の居住者で中でも比較的高所得者層が中心となるものと考えられる。市内でも住環境及び利便性に優れた住宅地域であり、需要は強含みで推移している状況にある。周辺には300㎡超の比較的規模の大きな画地も見受けられ、規模により総額にはばらつきが認められる。
一般的要因市況に大きな変動はないが、市街地エリアの不動産需要は底堅く、伊丹市内の住宅地の不動産需要は全体的に堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7726881
北緯 135度4137015

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県伊丹市大鹿字桜ケ丘５丁目１１番兵庫県伊丹市南野字中曾根１６３番兵庫県伊丹市伊丹字美山町２５９番２ほか１筆の一部兵庫県伊丹市伊丹字平松町７丁目１２番２兵庫県伊丹市伊丹６丁目２０番１１兵庫県伊丹市伊丹１丁目３２８番４外兵庫県伊丹市御願塚２丁目１８番３兵庫県伊丹市南野南菱町１１番９兵庫県伊丹市平松６丁目４０番兵庫県伊丹市稲野町１丁目５４番２兵庫県伊丹市中央１丁目４５番

参考：近隣駅の地価相場

新伊丹駅(地価相場 203,000円/㎡)伊丹駅(地価相場 175,000円/㎡)伊丹駅(地価相場 180,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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