地域要因

新倉敷駅前の商業地域である。地域密着型が中心の商業施設で形成されており、集客施設の増加等期待される中で安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は新幹線駅でもある新倉敷駅前の商業地域である。需要者の多くは収益性を重視する商業者であるが、地方小都市の商業地であり、収益価格の意思決定への影響度は比較的小さい。比準価格は同一需給圏内の類似地域における信頼性ある取引事例に基づいたものである。自用店舗等目的の取引事例から求めた比準価格を中心に、収益価格を参考に、地域の推移と広域的意味で他の標準地、基準地価格との検討を踏まえて鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

新倉敷駅前地区に商業施設の立地が進み利便性が向上したことから宅地需要は堅調で、人口・世帯数ともに増加傾向。

地域要因の将来予測

国道2号線北背後の中規模住宅団地に位置する。周囲では小規模な宅地分譲が続いており地区内人口は増加している。新倉敷駅周辺の住宅地は利便性から堅調な需要があり、今後も安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、玉島長尾地区の住宅地の取引事例から求められており実証的であり精度は高い。当該地域は低層戸建住宅が多く、また標準地も画地規模が小さいことから、共同住宅を想定することが困難である。したがって、収益還元法は適用せず、規範性の高い比準価格を標準とし、また、前年価格との比較、周辺公的価格との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。

地域要因

鉄道・高速IC等の交通網、郊外型店舗等も近く、快適性・利便性に優れていることから需要は底堅く堅調に推移している。

地域要因の将来予測

JR新倉敷駅北方の高台に位置する古くからの住宅団地である。今後も閑静な住環境を維持しつつ利便性の良好な住宅地域として熟成して行くものと予測される。利便性故の底堅い需要動向により地価は横ばい傾向である。

価格決定の理由

比準価格は玉島長尾地区を中心とした住宅地の取引事例から求められており実証的であり精度は高い。本件標準地は画地規模が小さく、かつ高台の住宅団地という特性から共同住宅の想定は合理的でないため収益還元法は適用しなかった。したがって、信頼性の高い比準価格を標準とし、周辺標準地との均衡、前年価格との比較、今後の動向にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。

地域要因

新倉敷駅前地域では地価上昇が見られ、比較的近い位置関係からその影響もあって横這い傾向となっている。

地域要因の将来予測

新倉敷駅に比較的近く高梁川に架かる霞橋西詰めの地域で、水島方面に勤務者の多い新興住宅地域である。当面大きな変化要因はなく、安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、新倉敷駅と勤務先の水島等を接続する霞橋に比較的近い新興戸建住宅地であり、収益性を中心に価格形成されているとは言えない。比準価格は類似の取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は地域の性格等から割愛した。市場の実態を反映した比準価格を標準に、ここ1年の推移と代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

区画整理された住宅地であるが、新倉敷駅からやゝ離れ、駅前等の地価上昇の影響は弱い推移となっている。

地域要因の将来予測

新倉敷駅周辺、玉島港町周辺からやゝ離れた区画整然とした新興住宅地域である。当面大きな要因変化はなく、徐々に熟成が進むものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は新倉敷駅からやゝ離れ、水島地区等に比較的近い区画整理された低層住宅地であり、収益性を中心に価格形成されているとは言えない。比準価格は類似の取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は地主による経営が殆どで、有効活用的な側面が強く低めに試算されている。市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考に、ここ1年の推移と代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

市役所支所、小学校等に近いものの需要は新倉敷駅方面が強い。地区外周部で小規模開発等が見られているが、地区内の供給は乏しい。

地域要因の将来予測

玉島港町に比較的近く、新興住宅も多い住宅地域で利便性も比較的高いが駅からやゝ遠い。需要は新倉敷駅方面が強く、当面この傾向は継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は玉島小学校等に近い住宅地域であり、アパート等も散在しているが低層住宅地であり、収益性を中心に価格形成されているとは言えない。比準価格は類似の取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は地主による経営が殆どで、有効活用的な側面が強く低めに試算されている。市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考に、他の標準地基準地との広域的な均衡も考慮して鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

利便性にやや劣る高台にあり、造成後かなりの年月が経過しているため、需要は弱い。周辺部の新規団地に需要が流れやすい。

地域要因の将来予測

玉島地区西部の高台の住宅団地で、造成時点がかなり古く熟成している。地区中心部からも離れ、利便性もやや劣る。新倉敷駅周辺では一定の変化はあるが、当地では大きな変化はなく、地価下落は継続する見込である。

価格決定の理由

当地は戸建に純化した住宅団地であり、共同住宅建設には画地規模も小さいため収益還元法の適用は断念した。また、当地での共同住宅建設は農家の相続税対策の場合が多く、必ずしも投資採算性を重視しているとは言い難い面がある。一方、比準価格は市場の実態を反映しており、採用事例も周辺部の最近のもので、その精度は高い。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業地需要が新倉敷駅前等に移行しており、玉島港町地区は地位低下傾向にある。但し、地価水準は既に住宅地価格に近い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は古くからの港町地区の商業地である。比準価格は類似の取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は地主による経営が殆どで、新規の賃借開店等は困難さもあり収益性で価格形成されているとは言い難い。市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考とし、ここ1年の地域動向と広域的意味で他の標準地、基準地価格との均衡も考慮して鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

港町から郊外化の中で形成された路線商業地域である。利用形態等比較的安定した推移にある。

地域要因の将来予測

路線店舗にスーパー等立地する幹線道路沿いの路線商業地域である。新倉敷駅前地区に近いこともあって、新規立地等は駅前地区が強い。今後も現状の商業性は維持していくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は旧来の港町地区等から郊外化の中で形成された路線商業地域である。需要者の多くは収益性を重視する商業者であるが、地方小都市の商業地であり、収益価格の意思決定への影響度は比較的小さい。比準価格は同一需給圏内の類似地域における信頼性ある取引事例に基づいたものである。自用店舗等目的の取引事例から求めた比準価格を中心に、収益価格を参考に、地域の推移と代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

道路事情を含めた利便性にやゝ難があり、地域間格差の拡大とあわせて若干弱い市場形成となっている。

地域要因の将来予測

港町地区とは古い市街地等を経由することから道路事情にやゝ難のある住宅地域である。当面大きな要因変化はなく、現状維持的な推移が予測される。

価格決定の理由

当該地域は、玉島地区の古い市街地西側にある。東側が勤務先の倉敷、水島地区等を接続する位置関係にある住宅地で、当地域に共同住宅等は乏しく、収益性を中心に価格形成されているとは言えない。比準価格は類似の取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は地域の性格、画地規模から割愛した。市場の実態を反映した比準価格を標準に、ここ1年の推移と代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

玉島地区では不動産需要が新倉敷駅周辺部に偏っており、当地のような外周部は人気薄で、現状維持が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるため、収益価格の試算も行ったが、比準価格よりもかなり低位となった。これは土地価格に見合う賃料徴収が困難なこと、当地での共同住宅建設は地元資産家の相続税対策の場合が多く、必ずしも投資採算性を重視しているとは言い難い面がある。一方、比準価格は市場の実態を反映しており、採用事例も周辺部の最近のもので、その精度は高い。よって比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、決定した。

地域要因

当地南側の玉島ハーバーアイランドでは複数の工場の進出があるが、当地では目立った動きはない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地では自用工場が主体であり、多種多様な工場等に関して標準的な収益モデルを想定することが困難なため、収益還元法は割愛した。一方、比準価格は現実の工場等用地に係る複数の取引事例から試算しており、市場の実態を反映し、精度の高いものになっている。よって、岡山県倉敷市を中心とする工場等の新規立地の動向等を総合勘案した上で、比準価格を標準に、代表標準地との比較検討も行い、標記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

地区郊外の旧来からの既成住宅地域のため、広範囲な需要が喚起されず、地域性の変化は乏しく、取引も少ない状況が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地は戸建住宅が殆どを占める既成普通住宅地域であり、画地規模も小さいため、共同住宅の想定に現実性を欠き、収益還元法の適用は断念した。また、当地での共同住宅建設は農家の相続税対策の場合が多く、必ずしも投資採算性を重視しているとは言い難い面がある。一方、比準価格は市場の実態を反映しており、採用事例も周辺部の最近のもので、その精度は高い。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。