岡山県倉敷市玉島乙島字才ノ谷２９８４番３(新倉敷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
30,700円
2016年01月01日に行った岡山県倉敷市玉島乙島字才ノ谷２９８４番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県倉敷市玉島乙島字才ノ谷２９８４番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 30,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新倉敷、4,200m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | 台形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 空地 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が見られる丘陵地の既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
日笠常信氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 日笠常信 |
|---|---|
| 価格 | 30,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地区郊外の旧来からの既成住宅地域のため、広範囲な需要が喚起されず、地域性の変化は乏しく、取引も少ない状況が継続している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は倉敷市玉島地区の普通住宅地域一帯である。需要者の中心は倉敷市玉島地区在住者、特に玉島乙島地区に何らかの地縁、血縁を有する者が主で、他地区からの転入者は少ない。地区中心部からやや離れており、利便性もやや劣る。旧来からの地域性も濃いため、地元中心の比較的狭い市場となっており、取引も少ない。相場としては1㎡当り3万円前後、200㎡程度の土地で500万から700万円が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 水島コンビナートを有する倉敷市では、比較的景況感は良い。不動産市場もその影響を受けている。 |
白神学氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 白神学 |
|---|---|
| 価格 | 30,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 二極化が進み需要改善傾向にある新倉敷駅周辺とは対極的に、旧玉島地区中心背後の街路条件が劣る傾斜地の既成住宅地域は需要が低迷している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は倉敷市玉島地区を中心とした倉敷市南西方面の住宅地域である。主な需要者は市内事業所へ通勤する20代∼30代の自己住宅の取得を目的とする個人である。玉島地区は需要堅調な新倉敷駅周辺と需要の弱いその他地域との二極化が進み、近隣地域のような街路条件が劣る傾斜地勢の既成住宅地は集落的市場性から、需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、土地は600∼1200万円程度、新築戸建で3000万円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 可処分所得の伸び悩みから先行きに不透明感は残るものの、景気回復傾向を反映し住宅地需要は改善傾向にある。二極化は一層進む。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5345513 北緯 133度6720835 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新倉敷駅(地価相場 32,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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