岡山県倉敷市玉島３丁目８２１８番４(新倉敷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


42,500円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市玉島３丁目８２１８番４(岡山県倉敷市玉島３−１３−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,500円/㎡としました。

岡山県倉敷市玉島３丁目８２１８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市玉島３丁目８２１８番４
住居表示玉島３−１３−５
価格42,500円/㎡
交通施設、距離新倉敷、3,200m
地積206㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に事務所等が混在する住宅地域
前面道路の状況東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

日笠常信氏による調査レポート

不動産鑑定士日笠常信
価格42,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因玉島地区では不動産需要が新倉敷駅周辺部に偏っており、当地のような外周部は人気薄で、現状維持が継続している。
市場の特性同一需給圏は倉敷市玉島地区の普通住宅地域一帯である。需要者の中心は倉敷市玉島地区在住者及び周辺地域住民で、地区外からの転入は少ない。地区中心部からやや離れ、利便性もやや劣る。また、事務所も混在する既成住宅地域でもあることから、新倉敷駅周辺の新規団地よりもかなり需要は劣り、取引自体が少ない。相場としては1㎡当り4万円前後、200㎡程度の土地で700万から1000万円程度が需要の中心である。
一般的要因水島コンビナートを有する倉敷市では、比較的景況感は良い。不動産市場もその影響を受けている。

塚村善明氏による調査レポート

不動産鑑定士塚村善明
価格42,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因過去の高潮被害の影響もあり、内陸で利便性が優る新倉敷駅周辺の住宅地へ需要が流出する傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は、玉島地区の住宅地域一円である。需要者は玉島・水島地区に通勤・居住する30代∼40代の給与所得者が中心である。かつては玉島地区の中心的な住宅地であったが、内陸部で利便性に優る新倉敷駅周辺の新規分譲地に需要が流出する傾向が続いている。平成16年の高潮浸水被害も当該地域の需要が弱い一因と考えられる。需要の中心となる価格帯は、土地が700万円∼900万円、新築の戸建物件が2，500万円程度である。
一般的要因個人消費は底堅く推移し、設備投資・住宅投資は持ち直している。水島コンビナートの業況改善に伴い、玉島地区の景況感も改善している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5387481
北緯 133度6708114

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新倉敷駅(地価相場 32,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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