岡山県倉敷市玉島３１４８番(新倉敷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


52,200円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市玉島３１４８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,200円/㎡としました。

岡山県倉敷市玉島３１４８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市玉島３１４８番
住居表示 
価格52,200円/㎡
交通施設、距離新倉敷、2,400m
地積301㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小野優氏による調査レポート

不動産鑑定士小野優
価格52,200円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因区画整理された住宅地であるが、新倉敷駅からやゝ離れ、駅前等の地価上昇の影響は弱い推移となっている。
地域要因の将来予測新倉敷駅周辺、玉島港町周辺からやゝ離れた区画整然とした新興住宅地域である。当面大きな要因変化はなく、徐々に熟成が進むものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、新倉敷駅を中心とした倉敷市玉島地区一円の住宅地である。需要者は倉敷市通勤者が中心で水島地区が多く30代から40代が中心である。市場の需給動向は、区画整理されていることから区画がやゝ大きく、総額からの制約を受けている中で堅調に推移している。中心となる価格帯は、土地で1，400万∼1，700万円程度、新築戸建で3，000万円∼3，500万円程度である。
一般的要因地価上昇の見られる地域は増加しているが、地方都市では少子高齢化、過疎化も進んでおり、地域間格差は拡大傾向で推移している。

塚村善明氏による調査レポート

不動産鑑定士塚村善明
価格52,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因画地規模が大きいため総額が嵩み、需要者が制限されるが、近時では賃貸戸建やコーポ等の建築が進んでいる。
地域要因の将来予測幹線道路背後の区画整然とした住宅地域。画地規模が大きく総額が嵩むため取引は少ないが、賃貸戸建・コーポを中心に建築が進んでいる。概ね現状維持で推移し、地価は横這い傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、玉島地区の住宅地域一円である。需要者は、玉島・水島地区に通勤・居住する30代∼40代の一次取得者が中心である。当該地域は区画整理実施地区であるが、画地規模が300㎡とやや大きく、土地総額が嵩むため需要が限定される。近時では賃貸戸建・コーポ等を中心に建築が進んでいるが取引は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地が1，400万円∼1，600万円程度、新築の戸建物件が2，700万円∼3，800万円程度である。
一般的要因個人消費は底堅く推移し、設備投資・住宅投資は持ち直している。水島コンビナートの業況改善に伴い、玉島地区の景況感も改善している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5504998
北緯 133度6839375

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岡山県倉敷市玉島乙島字焼山沖６４９０番岡山県倉敷市玉島字常盤町１９番２岡山県倉敷市玉島阿賀崎字晩之須７７０番１４岡山県倉敷市玉島爪崎字西七丁目５９７番４岡山県倉敷市玉島乙島字千場田５６８５番１岡山県倉敷市玉島乙島字前新田９３２番４５岡山県倉敷市玉島柏島字東宮地１５９５番４ほか１筆岡山県倉敷市玉島字中潟大道北１５４９番１１岡山県倉敷市玉島長尾字４丁目１８１番２０岡山県倉敷市幸町５３６番７外岡山県倉敷市玉島爪先字西２丁目１８３番１１外岡山県倉敷市児島下の町９丁目３６６番４岡山県倉敷市玉島字柏場１３２５番１岡山県倉敷市児島稗田町字濁池３００２番３外岡山県倉敷市児島塩生字木置場３８７９番岡山県倉敷市児島下の町４丁目３４１２番３

参考：近隣駅の地価相場

新倉敷駅(地価相場 32,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード