岡山県倉敷市玉島乙島６１２２番７４(新倉敷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


39,600円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市玉島乙島６１２２番７４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,600円/㎡としました。

岡山県倉敷市玉島乙島６１２２番７４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市玉島乙島６１２２番７４
住居表示 
価格39,600円/㎡
交通施設、距離新倉敷、3,100m
地積191㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

日笠常信氏による調査レポート

不動産鑑定士日笠常信
価格39,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性にやや劣る高台にあり、造成後かなりの年月が経過しているため、需要は弱い。周辺部の新規団地に需要が流れやすい。
地域要因の将来予測玉島地区西部の高台の住宅団地で、造成時点がかなり古く熟成している。地区中心部からも離れ、利便性もやや劣る。新倉敷駅周辺では一定の変化はあるが、当地では大きな変化はなく、地価下落は継続する見込である。
市場の特性同一需給圏は倉敷市玉島地区の普通住宅地域一帯である。需要者の中心は倉敷市玉島地区在住者及び周辺地域住民で、他地区からの転入は少ない。地区中心部からやや離れ、利便性もやや劣る。また、傾斜地勢もあることから、平坦部に比較して相対的に需要は弱く、取引も少ない。相場としては1㎡当り4万円前後、200㎡程度の土地で700万から900万円程度が需要の中心である。
一般的要因水島コンビナートを有する倉敷市では、比較的景況感は良い。不動産市場もその影響を受けている。

白神学氏による調査レポート

不動産鑑定士白神学
価格39,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因二極化が進み需要改善傾向にある新倉敷駅周辺とは対極的に、玉島地区周辺部の利便性の劣る古くからの住宅団地に対する需要は弱い。
地域要因の将来予測古い住宅団地で大きな変化はない。病院に近接するものの需要喚起には至らず、むしろ街路条件や交通接近条件から需要はやや弱い。今後も概ね現状程度で推移し、地価も微減傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は倉敷市玉島地区を中心とした倉敷市南西方面の住宅地域である。主な需要者は市内事業所へ通勤する20代∼30代の自己住宅の取得を目的とする個人である。玉島地区は需要堅調な新倉敷駅周辺と需要の弱いその他地域との二極化が進み、近隣地域のような古い高台の住宅団地や、街路条件が劣る地域等への需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、土地は600∼1200万円程度、新築戸建で3000万円程度と把握される。
一般的要因可処分所得の伸び悩みから先行きに不透明感は残るものの、景気回復傾向を反映し住宅地需要は改善傾向にある。二極化は一層進む。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5530107
北緯 133度6915201

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新倉敷駅(地価相場 32,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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