岡山県倉敷市玉島字川中大道西１９２２番５外(新倉敷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


79,900円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市玉島字川中大道西１９２２番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,900円/㎡としました。

岡山県倉敷市玉島字川中大道西１９２２番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市玉島字川中大道西１９２２番５外
住居表示 
価格79,900円/㎡
交通施設、距離新倉敷、1,300m
地積507㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況東24.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小野優氏による調査レポート

不動産鑑定士小野優
価格79,900円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因港町から郊外化の中で形成された路線商業地域である。利用形態等比較的安定した推移にある。
地域要因の将来予測路線店舗にスーパー等立地する幹線道路沿いの路線商業地域である。新倉敷駅前地区に近いこともあって、新規立地等は駅前地区が強い。今後も現状の商業性は維持していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は玉島地区一円の商業地域である。立地業種は多様で、需要者は広域展開の大手も見られるが、中心は中小資本の地元事業者である。市場の需給動向は、商業地需要が新倉敷駅前地区に移行していることから、地域密着型の小売店舗等が中心である。中心となる価格帯は、過去の集積等で優位性を維持しており比較的堅調で㎡＠80，000円∼㎡＠90，000円程度で、総額は画地規模の関係から把握は困難である。
一般的要因地価上昇の見られる地域は増加しているが、商業機能の集約化も進んでおり、古い商業地域との地域間格差は拡大傾向で推移している。

塚村善明氏による調査レポート

不動産鑑定士塚村善明
価格79,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線街路沿いの路線商業地域である。大手家電量販店、食品スーパーの出店がみられ、商業地として熟成度を高めつつある。
地域要因の将来予測店舗・事業所等が建ち並ぶ地区内幹線道路沿いの路線商業地域。同一路線沿いに大手家電量販店、類似路線沿いに食品スーパーが相次いで出店し商業集積が高まりつつある。地価は概ね横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、玉島地区の幹線道路沿いの商業地域一円である。需要者は玉島地区内の個人事業者及び法人が中心であるが、まとまった規模の画地については全国規模の物販店を中心に新規出店がみられる。新倉敷駅前の商業地への新規出店が一巡し、同路線沿いへの潜在需要は根強いものと考える。路線商業地であり、用途・規模・業態により取引価格の水準が異なり中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因個人消費は底堅く推移し、設備投資・住宅投資は持ち直している。水島コンビナートの業況改善に伴い、玉島地区の景況感も改善している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5424034
北緯 133度6735249

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新倉敷駅(地価相場 32,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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