岡山県倉敷市船穂町船穂字水門２９４９番２外(西阿知駅・西富井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
37,400円
2016年01月01日に行った岡山県倉敷市船穂町船穂字水門２９４９番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県倉敷市船穂町船穂字水門２９４９番２外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 37,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西阿知、2,200m |
| 地積 | 389㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が多く店舗等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
梶岡初氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 梶岡初 |
|---|---|
| 価格 | 37,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 地区中心部に比較的近いが、既存の住宅地域であり、需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 近くで県道バイパスが開通したが、立体交差のため影響は小さい。需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、船穂地区、長尾地区等の玉島北部の住宅地域一帯である。需要者は船穂地区に地縁を有する者が中心で、利便性の高い長尾地区等と比較して、市場性はやや劣る。近年県道バイパスが完成したが、高架であるため、利便性は小さい。中心部に通じる船尾橋は朝夕の渋滞が著しい状況にある。需要の中心となる価格帯は、土地が1，100万円程度、戸建の新築物件が2，600万円程度である。 |
| 一般的要因 | 倉敷市中心部とは高梁川を隔てているため、地続きの新倉敷駅周辺の地価動向が、船穂地区にはより大きな影響を及ぼす。 |
藤川亮氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤川亮 |
|---|---|
| 価格 | 37,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因が価格に与える影響に変動はない。 |
| 地域要因 | 幹線道路の整備によって長期的に見ると市内中心部への利便性は高まっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 北方に県道バイパスが開通したが立体交差部分にあたるため影響は少ない。古くからの住宅地として安定的に推移するものと予測されるが、地価はわずかながらも下落傾向が続くと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、船穂地区、真備地区南部、玉島地区等の倉敷市北西部の住宅地域が中心となる。需要者は同地区内に地縁を有するものが中心であるが、県道倉敷笠岡線の開通により市内中心部への利便性は高まり周辺地区からの転入も見られる。需要の中心となる価格帯は、50∼60坪の土地で700万円程度、新築戸建物件で2，500万円∼3，000万円までである。 |
| 一般的要因 | 景気回復傾向から住宅地需要も堅調であり、また相続税制の変更による取引も増えている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5856689 北緯 133度710009 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西阿知駅(地価相場 53,700円/㎡)西富井駅(地価相場 56,300円/㎡)球場前駅(地価相場 57,800円/㎡)福井駅(地価相場 56,800円/㎡)新倉敷駅(地価相場 32,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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