地域要因

吹田操車場跡地の整備が進んでいるが現状で地域要因に与える影響はなく、小規模住宅用地の需給は均衡、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

 既成の住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 対象地域は戸建住宅の賃貸市場が成立しないこと及び近年の建築費の高騰等から事業収支が見込めず収益価格は求められなかったが、同一需給圏内の類似地域に存する多数の事例を収集し得た比準価格は市場性を反映し規範性は高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも特に留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏に位置する比較的利便性が高い住宅地域であり、安定した需要が認められ、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり地域要因に大きな変化はなく、最寄駅からも徒歩圏に位置することから利便性は良好であり土地の選好性も高いことから、地価水準は需給動向より当面はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模、事業収支の観点からも共同住宅の想定は合理性に欠けるため、収益還元法は非適用とした。また対象標準地は、居住の快適性及び利便性等を重視する住宅地であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、本件では、市場実態を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動等は認められない。安定的な需要を背景に、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅やアパート、工場等が混在する住宅地域であり、今後も現況の土地利用にて静態的に推移することが見込まれる。地価については、安定した需給動向を背景に現状程度で推移することが予測される。

価格決定の理由

規範性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパート等も混在するが、戸建住宅を主とする自用目的での取引が中心と認められる。したがって対象標準地については、収益性より住環境を重視した価格形成が成されるため、収益価格は低位に求められた。以上より本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

阪急京都線淡路駅、上新庄駅いずれからも徒歩圏の限界域近くの低層住宅地域であり、周辺も含め地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

周辺には未だ低利用地が若干混在しているが、徐々に戸建住宅、共同住宅が混在する標準住宅地として緩やかに熟成していくと予測されるため、地価はしばらくは安定基調が継続するものとみられる。

価格決定の理由

阪急京都線淡路駅、上新庄駅のいずれからも徒歩約10分以上の圏域にある中小規模画地事例を中心に採用、試算した比準価格は実証的である。周辺には賃貸共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。本件は個人による自用目的の取引が主体にあることに鑑み、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも十分に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地として熟成した地域であり、特に地域要因の変動は見受けられない。低金利等住宅施策効果の影響もあって、地価には下げ止まり感がある。

地域要因の将来予測

当該地域は駅からやや離れた住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向にあって、当分の間は底値圏を維持する状況にあるものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は賃貸住宅が殆ど見受けられない自己使用目的の取引が支配的な戸建住宅地域である他、画地規模からして投資採算性に限界があることから、戸建住宅を想定しての収益価格の試算は現実的ではなく行わなかった。したがって、最近における取引市場の実態、いわゆる市場性を反映した説得力のある比準価格を標準として、代表標準地との価格検討も行い、さらに単価と総額との関連をも考慮した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

優良な住宅地域として安定的に推移しており、標準地の価格形成に影響を及ぼす地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

低層の戸建住宅が多い閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測される。また、地価水準も横ばい基調で推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は低層の戸建住宅が多い閑静な住宅地域で、自己居住目的の取引が中心であり戸建住宅の賃貸市場は未成熟と判断されることから収益還元法の適用は困難と判断した。よって本件では、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、居住の快適性を重視する住宅地域の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境が比較的良好な千里山地区の住宅地の選好性の強さから、需給は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

阪急千里山駅徒歩圏の戸建住宅地域として熟成しており、用途的にはほぼ現状維持で推移するものと予測する。地価水準は居住環境の良好な住宅地として需要は堅調であり若干の上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺部には賃貸共同住宅はみられるが、標準地の画地規模の共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。当該地域及び周辺は、自己使用目的での戸建住宅の取引が支配的であり当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに近隣地域周辺の戸建住宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

東淀川区の中心からやや遠い住宅地域であるが、値頃感及び一般的要因の影響を受けて、地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

 当該地域は中小規模一般住宅地域として概ね熟成した住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移するものと予測する。値頃感から地価動向はほぼ横這い傾向にある。

価格決定の理由

 周辺には公営住宅、共同住宅等も見られるが、快適性を重視する自己使用目的での取引が支配的な地域である。また、標準地は小規模画地であり共同住宅の想定に無理があり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益価格は試算できなかった。よって、価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象不動産の周辺では工場地から中高層共同住宅または大規模店舗の敷地への移行が進みつつあり、地価は最近は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

対象不動産の周辺では工場地から中高層共同住宅または大規模店舗の敷地への移行が進みつつある。小学校、スーパーは近くにあり生活利便性は良い。開発需要旺盛で希少性のある面大地の地価はここ数年上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象不動産は規模の大きい希少性のある共同住宅適地であり、投資採算性を重視した開発目的での取引が中心になると認められる。土地取引価格に対し賃料相場には遅行性があるため収益価格は比準価格に比し低位に求められた。市場動向を反映した比準価格を標準とし、各種の想定要素が入る収益価格及び開発法による価格は比較考量するものとし、地価公示地の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東淀川区東部の既存の住宅地で熟成しており、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

対象不動産の周辺は一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域で熟成しており、特段の地域要因の変動は無く、当面現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺は熟成した住宅地で、一般住宅と共同住宅が混在するが、住宅用賃貸市場はやや弱含みの傾向が続いており収益価格は比準価格に比し低位に試算された。周辺では主に居住の快適性を重視する自己使用目的の取引が多いため市場動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、地価公示地の代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、事業所等が混在する既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。一般的要因の影響を受けて、地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 周辺には賃貸マンション、アパート等の収益物件も散見されるが、標準的な土地については自己使用目的での取引が支配的な地域である。そこで価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、また類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。