地域要因

周辺農地が宅地に転換されるなど徐々に熟成されつつあるが、近くで新規の宅地分譲が行われるなど供給も多いため地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから経済合理的な賃貸住宅の経営が難しいと判断し収益価格の試算は行わなかった。近隣地域では快適性を指標とした自用目的での取引が支配的であり、同一需給圏内の類似地域から適切な取引事例の収集選択及び要因比較を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

街区整備が完了し整然としているが、旧来型の小店舗が中心で郊外型大型店舗等との競合から繁華性は高くなく、商業地としての魅力は乏しく需要は弱い。当分この傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の店舗が建ち並ぶ整備された商業地域であるが、自用目的の取引が中心でもっぱら比準価格の観点から価格が形成されていて、収益価格と地価水準との相関関係は希薄である。そのため比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめることとし、代表標準地等との検討もふまえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活上の利便性は比較的良好であるが、工業系物件が周辺に立地しており、居住環境は比較的劣るために、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

四日市コンビナート周辺の既成住宅地であり、特に大きな変動要因は見当たないものの、住環境の程度が劣り、需要は弱含みで、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等の収益物件はあまり見られず、賃貸経営を目的とした不動産投資は少なく、自家利用目的の取引が支配的な地域であるため、収益価格は試算しなかった。従って、市場の特性を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

沿道沿いは住宅地としの開発の動きが見られるが、商業環境に殆ど変化はない。

地域要因の将来予測

沿道利用の商業要因は殆ど変化はなく、住居要因が強くなっている。立地に優れ、住宅地としての需要ニーズが高く、総合的には堅調に推移していくものと予測した。

価格決定の理由

中心商業地域に位置するが自己使用目的の取引が支配的であり、収益物件の売買は極めて稀である。収益性を価格指標とするまで賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は低位に試算された。比準価格は神戸地区の信頼性ある取引から適正に比準した。求められた価格は実証的であり、市場特性との適合性が高い。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を総合的に参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の街中活性整備もなく、引き続き休廃業店舗が多く地域は顧客要望に応えられず商業収益活力の弱体化が進む。

地域要因の将来予測

神戸地内駅前商業地域であるが、新しく店舗の進出立地もなく地域集客の縮小が続き顧客の流出及び市域全体の経済低迷等により、衰退・空洞化傾向にあり、今後も地価の下落傾向は強いと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗・事業所が中心であり、貸店舗等の経営を前提とする新規土地取引はほぼ皆無で、自用目的での取引が中心である。比準価格は、関連する商業地域の取引事例から求められた市場特性を十分反映した実証性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

開発後相当期間経過した大規模住宅団地で特別な地域変動はない。郊外に位置しており小幅な地価の下落で推移している。

地域要因の将来予測

郊外の住宅団地で空地等も見られるが、目立った変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。中心地からはやや離れており、小幅ながら地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は郊外にある市街化調整区域内の住宅団地で自用目的の取引が主で、比準価格は市街化調整区域内及び郊外の類似の住宅団地の事例を基に適正に比準して求めたもので、当該方面の住宅市場の実態を十分反映したものである。一方、標準地は戸建住宅地として開発された土地で共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。以上により実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地中心部に近い既成住宅地域であるが、街路条件がやや劣る。市内では住宅地の新規供給が継続しており、既存の住宅地の需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

市街地中心部に近い住宅地域であるが、街路形態が旧態化している熟成した住宅地域である。新興の住宅地等との比較において競争力はやや弱い。地域内に大きな変動はなく概ね現状での推移が見込まれる。

価格決定の理由

周辺地域で共同住宅も見られるが、戸建住宅を中心とする地域であり、標準地の規模では事業収支の観点から経済合理的な共同住宅を想定することは困難であるため収益還元法を非適用とした。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域であり、自己の居住目的での取引が支配的である。比準価格は規範性の高い事例より求めており、市場参加者も当該比準価格を重視するものと思料する。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅団地であり利便性等も比較的良好だが、周辺では住宅団地開発による新規供給が多く、これとの比較による市場性の低下も認められる。当分この傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺ではアパートもみられるが、近隣地域は戸建住宅中心の住宅地域であり自用目的での取引が中心であることや、対象不動産は面積過小で、経済合理性や建物配置から見て市場性のある賃貸住宅の床面積を確保出来ない等により収益還元法も適用できなかったため、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

比較的整然としており利便性等も比較的良好だが、周辺では住宅団地開発による新規供給が多く、これとの比較による市場性の低下も認められる。当分この傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は既存住宅の中に小規模開発された戸建住宅中心の住宅地域であり、自用目的での取引が中心であることや、対象不動産は面積過小で、経済合理性や建物配置から見て市場性のある賃貸住宅の床面積を確保出来ない等により収益還元法も適用できなかったため、比準価格を標準とし、代表標準地等との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の高台に立地する熟成した住宅団地であり、著しい地域要因の変動はないが、需要のある地域で、地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

丘陵地に形成された戸建住宅が建ち並ぶ熟成した郊外の住宅団地であり、著しい地域要因の変化はないが、需要も比較的高く、今後も安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

郊外の丘陵地に形成された戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地として、自己利用目的の取引がほとんどであり、土地の画地規模等から賃貸経営は不合理と判断されるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域に所在する信頼性のある複数の取引事例から査定されており、市場の動向を反映した実証性の高い価格が求められた。したがって、市場の実態を反映し、規範性が高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。