地域要因

甲府市街地の旧来からの住宅地域であるが、需要者の選別がより広域的になっているため、地価は依然弱含みである。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で、格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模の制約から、収益価格は試算しなかった。比準価格は、取引価格の水準等、類似性のできるだけ高いものを採用し、規範性が高いと認められる。居住の便益性及び快適性を重視する住宅地域であり、地価水準は、代替・競争関係にある自己使用目的の戸建住宅地の価格水準を指標として形成されているので、代表標準地との検討をも踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

 核となる店舗もなく、交通量は多いが、集客力に欠ける旧来からの商業地域で、依然衰退化傾向にあり、地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は自用の店舗・事務所が中心で、賃貸物件も見られるが、賃貸市場の成熟の程度はそれ程高くない。土地の需要者は自用目的で取引することが一般である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に求められた。よって、需給状況を反映した比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づけて、単価と総額との関係を考慮のうえ、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域であり、街路条件が劣る等やや雑然としているため、新興住宅地域と比べると競争力は弱い。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする住宅地域であり、特段の地域要因の変化もなく、当面の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は既成市街地に所在し、かつ、画地条件等により賃貸用建物等の建築も想定できないため、積算価格及び収益価格は試算し得なかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高い価格として説得力を有する。よって、本件では、現実の需給関係を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ここ数年居酒屋等の飲食店舗を中心に駅前エリアの引き合いは強いが、本件地域までは波及していない状況であり、地価水準は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

個人経営の店舗や事務所が連担する既成商業地域であり、郊外の大型商業施設や路線商業地域に商圏が移行しており、商況は冴えない。特に目立った地域変動要因も見受けられず、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

市の中心部に位置するものの古くからの個人商店が多く残る地域であり、収益目的の新規投資の可能性は低く、収益価格の相対的な規範性はやや低い。取引に当たり需要者は市場性を反映した取引相場を重視して意思決定をするものと考えられ、信頼性のある取引事例による比準価格の規範性は高い。以上より、本件では市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更には代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心商店街の中核エリアにおいて商業活性化のための周辺環境整備が見られる。

地域要因の将来予測

甲府市の中心的商業地域であるが、近接する「甲府銀座ビル」の再生など官民一体の中心商店街再生事業の新たな取組みの進捗により、徐々に相乗効果が期待される。

価格決定の理由

甲府市中心部に位置し小売店舗、飲食店等が多い代表的な商業地域である。近年、郊外への大型店の出店攻勢により店舗需要は低調に推移し、賃料は下落傾向にあり収益価格は低位に試算された。従って、地域的特性を考慮し、周辺標準地との均衡や前年公示価格からの推移を踏まえ、現実の需給関係を反映し信頼性のある取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

甲府駅南口駅前地域は駅ビルのリニューアルや飲食店舗の増加、ロータリーの整備等により商況が回復し地価の上昇がみられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

テナントビルを中心とする地域であるため収益価格の有用性は高い。一方で、駅に近い希少性から広告宣伝効果が高く自己利用の需要も強いため、比準価格の信頼性も高い。両試算価格とも最近の商況の回復傾向を反映しており、開差は僅少であることから信頼性は同程度と判断し、両試算価格の中庸地を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

在来の小規模の店舗や事務所等を中心とする地域であり、商況は冴えない。近隣地域の衰退化傾向は依然続いており、地価はやや下落傾向である。

地域要因の将来予測

甲府市中心街の周辺に存する小売店舗や事業所等が見られる商業地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は当面弱含みに推移していくものと予測する。

価格決定の理由

甲府市中心部周辺の小売店舗や事業所等が建ち並ぶ商業地域であるが、自己所有による個人用店舗等が多く商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いことから、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。最近の不動産市場の動向などを勘案し、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を採用し試算された比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

企業の撤退による事務所需要の減少及び顧客の郊外型店舗等への流出により、近隣地域を含む中心商業地の地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例はやや広域的に選択したものもあるが、甲府市内の商業地域に所在するもので、代替及び競争関係が認められる。なお、地域格差のやや大きいものについても格差は適切である。一方、収益価格は、投資者にとって指針となるが、想定建物、賃料等の総収益、必要諸経費、各種利率等の査定にあたり、多くの想定要素を含む。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえ、また収益価格を参考にして、鑑定評価額を決定した。

地域要因

支店や営業所の撤退が続く中、跡地を低層店舗やマンションにする等の動きもあり、商業地域としては衰退傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸用店舗等も存在するが、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。支店や営業所開設を希望する商業事業者が減少し、賃料も下落傾向である。それ故に土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

オフィス需要の減退により、事務所ビルの空室率は高く、また、店舗の新規出店等もあまりみられない。

地域要因の将来予測

甲府市中心商業地に位置するが、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

オフィス需要の低迷により土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。近隣地域の主な需要者は自社使用目的の企業等が中心であり、当該需要者が取引の意思決定をする際には、市場における取引価格を重視する。したがって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

北方に都市計画道路を整備中であるが、近隣地域内の街路条件が劣ること等から、周辺地域に存する新規分譲地等と比べると競争力は弱い。

地域要因の将来予測

甲府市中心部の東方に位置する中規模一般住宅を中心とする既存の住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準はやや下げ止まり傾向であるものと予測する。

価格決定の理由

甲府市東部に存する戸建住宅を中心とする住宅地域にあり、自用目的の取引が中心である。アパート等収益物件は散見される程度であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。よって、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格は形成されるので、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

甲府駅北口再開発エリアに近く、駅周辺では新規ビルが供給されたが、近隣地域は駅からやや遠隔に位置し、再開発の影響はあまり認められない。

地域要因の将来予測

当該地域では学習塾等の教育関連施設が多く見られ、地域の特性として形成されつつある。地価は依然下落傾向であるが、下落幅は縮小してゆくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は甲府市の中心部に位置しているが、賃貸市場における収益性が悪化しているため、比準価格に比べて収益価格は低位に試算された。以上により、本件では現実に成約した取引事例を価格判定の基礎とした比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、さらには昨今の不動産市場や売買希望価格の動向の推移にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗・事務所に対する需要は依然として弱いが、駅徒歩圏にあり、背後住宅地との関係から地価の下落は緩和されつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

オフィス需要の低迷により土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。近隣地域の主な需要者は自社使用目的の企業等が中心であり、当該需要者は、一般的に市場における取引価格の水準を重視して売買を検討することから、市場における取引実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外に開発された新興住宅地と需要が競合しており、住環境や利便性に劣る既存の住宅地については厳しい状況が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に位置し、需要者は自己所有目的の個人、特に30∼40代のファミリー層が中心である。収益価格は、土地価格に見合う賃料が授受できないため低位に試算された。市場参加者である個人は、収益性よりも取引市場の状況・価格の総額感等を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

文教地区に存する住環境の良好な住宅地域である。需給関係は比較的堅調で地価は安定的である。

地域要因の将来予測

市内上位の住宅地域であるが、特に目立った変動要因もないことから当分の間現状を維持するものと予測する。需要は比較的堅調であり、地価水準は安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自己居住用物件の取引が中心であり、供給過剰で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。各手法の適用にあたり活用した資料等は量・質共に十分であり相対的信頼性は同程度である。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるので現実の需給関係を反映した比準価格を採用し収益価格は参考にとどめ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅等を中心とする区画整然とした住宅地域である。甲府市中心部に近接し、利便性に恵まれているため需給関係は比較的安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である為、収益価格は求めなかった。取引態様は居住の快適性や利便性を中心とする自用目的の取引である。従って、自用目的の取引が中心である為、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、現在の不動産市場の動向等を考慮の上、代表標準地との検討及び前年公示価格の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの閑静な居住環境や良好な教育環境を求める需要者も存在し一定の需要はある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一部共同住宅も見られるが戸建住宅を中心とする住宅地域で賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地の最有効使用は戸建住宅地であり、快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。