山梨県甲府市中央１丁目１６５番外(甲府駅・金手駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


94,000円

2016年01月01日に行った山梨県甲府市中央１丁目１６５番外(山梨県甲府市中央１−２−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を94,000円/㎡としました。

山梨県甲府市中央１丁目１６５番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番山梨県甲府市中央１丁目１６５番外
住居表示中央１−２−１０
価格94,000円/㎡
交通施設、距離甲府、970m
地積307㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況西15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺和男氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺和男
価格94,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心商店街の中核エリアにおいて商業活性化のための周辺環境整備が見られる。
地域要因の将来予測甲府市の中心的商業地域であるが、近接する「甲府銀座ビル」の再生など官民一体の中心商店街再生事業の新たな取組みの進捗により、徐々に相乗効果が期待される。
市場の特性同一需給圏は甲府市中心街及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は小売店舗等の営業を目的とする個人事業者及び中小規模の事業法人である。中心部の商業地域の中核をなす岡島百貨店に近接し、周辺では中心市街地活性化事業として甲府銀座ビルの再整備や複合商業施設「ココリ」のリニューアルが始まったほかグルメ横丁のオープン等新たな動きが見られる。土地取引は投資規模等による個別性が強いため中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因甲府市需給圏域内の商業地の市場動向は県外大手資本の店舗立地の選択と集中による店舗進出攻勢が激化し市場の明暗が顕著になっている。

野田岳志氏による調査レポート

不動産鑑定士野田岳志
価格94,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因夜間営業の飲食店舗の利用が徐々に増えつつあり、一定の需要があるため下落幅は弱くなっている。
地域要因の将来予測旧来からの繁華な商業地であるが、店舗の入れ替えが多く商況は流動的である。マンションの開発予定があるものの当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は甲府市の中心商業地である。需要者の中心は県内外の法人及び個人経営者である。古くからの県都を代表する商店街であるが、小売店舗を中心に郊外の大型店舗に顧客が流出しており、商況は衰退傾向にある。マンション開発を柱とする再開発計画も予定されているものの、衰退化に歯止めがかけられるか未知数であり、当分は地価の下落が続くものと思われる。画地条件や投資規模で取引価格に幅があり、中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因一部の地域では商況の回復傾向がみられるが、市場規模と比較して競合地域が多いため、下落傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度660883
北緯 138度5701819

参考：該当物件周辺マップ

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山梨県甲府市伊勢３丁目１４４８番１３山梨県甲府市朝日５丁目２７２番山梨県西八代郡上九一色村本栖字川原坂１９７番外山梨県西八代郡上九一色村古関字本郷３２９８番外山梨県西八代郡上九一色村富士ヶ嶺２番１１０４山梨県甲府市湯村２丁目１５７５番２外山梨県甲府市伊勢３丁目１４８５番２外山梨県甲府市朝日２丁目１６５番１外山梨県甲府市丸の内１丁目２４３番

参考：近隣駅の地価相場

甲府駅(地価相場 51,300円/㎡)金手駅(地価相場 51,300円/㎡)善光寺駅(地価相場 44,800円/㎡)南甲府駅(地価相場 46,200円/㎡)甲斐住吉駅(地価相場 45,250円/㎡)酒折駅(地価相場 49,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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