山梨県甲府市中央２丁目４４２番(金手駅・甲府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
65,700円
2016年01月01日に行った山梨県甲府市中央２丁目４４２番(山梨県甲府市中央２−９−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山梨県甲府市中央２丁目４４２番 |
| 住居表示 | 中央２−９−１６ |
| 価格 | 65,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 甲府、850m |
| 地積 | 311㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 診療所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中低層の店舗事務所が建ち並ぶ既成商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西9.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
齋藤渡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齋藤渡 |
|---|---|
| 価格 | 65,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | ここ数年居酒屋等の飲食店舗を中心に駅前エリアの引き合いは強いが、本件地域までは波及していない状況であり、地価水準は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 個人経営の店舗や事務所が連担する既成商業地域であり、郊外の大型商業施設や路線商業地域に商圏が移行しており、商況は冴えない。特に目立った地域変動要因も見受けられず、当面は現状維持と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、中心市街地を中心にその周辺一円に展開する商業地域である。需要者の中心は、個人事業主及び中小規模の法人である。甲府駅周辺では居酒屋等のテナント需要を中心に引き合いが強く、中心市街地では老朽化したビルの解体やマンション開発等の動きも見られるものの、標準地周辺に立地する再開発ビル「ココリ」は未だ集客力を発揮できておらず、標準地周辺の商況は依然として冴えない。取引価格や規模はまちまちで中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 甲府駅周辺では区画整理事業が進捗中である。駅前周辺等の一部を除き中心商業地は全般に空洞化し、郊外の大型商業施設に顧客が流出している。 |
河西秀夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河西秀夫 |
|---|---|
| 価格 | 65,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 甲府駅周辺の飲食店等が恩恵を受けているが、近隣地域は影響が殆んどなく当該地域に対する需要は弱い。地価は依然弱含みに推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 至近に所在する再開発ビル「ココリ」は期待された集客力を発揮していない為、郊外の大規模SCに客足が流出している。当該地域に対する魅力がない為、土地取引は限定的で地価は依然下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は甲府市中心街及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は小売店舗等の営業を目的とする個人事業者及び中小規模の法人等である。周辺地域に再開発ビル「ココリ」が所在するが期待された集客力は発揮していない。甲府駅周辺の飲食店等に対する需要は認められるが、近隣地域には核となる店舗がない為、土地需要は弱い。景気の回復が芳しくない為、土地取引は低迷を続けていることから、中心となる価格帯は把握できない。 |
| 一般的要因 | 県立図書館オープン、リニア新駅の設置及び甲府駅南口修景計画等により、経済の活性化が期待されているが、地価への影響は限定的である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6623162 北緯 138度5717817 |
参考：該当物件周辺マップ
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山梨県甲府市丸の内２丁目５３０番山梨県甲府市武田２丁目２番山梨県西八代郡上九一色村本栖字川原坂１９７番外山梨県西八代郡上九一色村古関字本郷３２９８番外山梨県西八代郡上九一色村富士ヶ嶺２番１１０４山梨県甲府市湯村２丁目１５７５番２外山梨県甲府市伊勢３丁目１４８５番２外山梨県甲府市朝日２丁目１６５番１外山梨県甲府市丸の内１丁目２４３番
参考：近隣駅の地価相場
金手駅(地価相場 51,300円/㎡)甲府駅(地価相場 51,300円/㎡)善光寺駅(地価相場 44,800円/㎡)南甲府駅(地価相場 46,200円/㎡)酒折駅(地価相場 49,700円/㎡)甲斐住吉駅(地価相場 45,250円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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