山梨県甲府市城東２丁目２７８番(金手駅・善光寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,400円

2017年01月01日に行った山梨県甲府市城東２丁目２７８番(山梨県甲府市城東２−１０−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,400円/㎡としました。

山梨県甲府市城東２丁目２７８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山梨県甲府市城東２丁目２７８番
住居表示城東２−１０−３
価格46,400円/㎡
交通施設、距離金手、500m
地積299㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか、アパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況東3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大芝哲氏による調査レポート

不動産鑑定士大芝哲
価格46,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの住宅地域であり、街路条件が劣る等やや雑然としているため、新興住宅地域と比べると競争力は弱い。
地域要因の将来予測一般住宅を中心とする住宅地域であり、特段の地域要因の変化もなく、当面の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、甲府市東部を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、甲府市及び周辺市町に居住する個人需要者である。標準地周辺は旧来からの住宅地域であり、多様な規模の画地が見られる。一部新興住宅地域以外は圏外からの移転者も少なく、街路条件もやや劣るため、需要は低調に推移している。土地は1，000∼1，300万円程度、新築の戸建物件は総額2，500∼3，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因地方経済は依然として低迷し、先行きの不透明感から、甲府市における宅地需要は減退傾向であるが、一部の地域では地価の下げ止まりも見られる。

窪田修氏による調査レポート

不動産鑑定士窪田修
価格46,500円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 旧来からの市街地で、住宅密度が高く、街路条件も劣り、、新興の分譲地と比較して相対的な需要は弱い。地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測 戸建住宅を中心とする中心市街地に近い既成の住宅地域で、生活利便性は良好であるが、街路条件が劣る。特に目立った変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏はおおむね甲府市中心部の東側、城東地区を中心とした住宅地域。需要者の中心は市内の個人の一次取得者で、他所からの転入は少ない。中心部に近接し生活の利便性は良好であるが、街路幅員が狭く、旧来からの小規模住宅も目立つため、雑然としており、周辺地域の新規分譲や隣接市町との代替競争関係により需給は弱い。土地で1，500万円前後、新築の戸建物件は3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因 景気は横ばい傾向だが、企業の景況感は下降判断である。住宅建設も概ね横ばいとなっているが、土地需要は全体としては弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6583641
北緯 138度5778036

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

金手駅(地価相場 51,300円/㎡)善光寺駅(地価相場 44,800円/㎡)甲府駅(地価相場 51,300円/㎡)南甲府駅(地価相場 46,200円/㎡)酒折駅(地価相場 49,700円/㎡)甲斐住吉駅(地価相場 45,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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